那些擁有狹長地塊物業的業主，從未想過自己的地塊適合開髮，但將受益於新出台的新州規劃法例，以快速程序處理中密度住房的審批。
根據上週公布的新中密度住宅準則，少至20天內，就可以審批雙拼別墅、聯排別墅和莊園別墅，而不需要開髮申請程序。
新法例還規定，現在的土地僅需要12米寬便可興建雙拼別墅，代替現有市議會規定臨街面至少要有15到20米。
悉尼大部分城區住宅都將受到新法規的影響，這些規定旨在解決住房負擔能力問題。
這些改革推出後，成千上萬的簡陋的小屋可能被夷平，改建成雙拼別墅。悉尼業主們將他們的物業出售給開髮商，將可獲得巨大的利潤。
在悉尼有一個地區對興建雙拼別墅的規定是全新州最嚴格的，這是Ryde市議會區。在那裹，臨街面至少有20米才可興建雙拼別墅，但這個規定將會取消。
Ryde獨立議員Roy Maggio表示，在鄰近地區人口密度增加將“破壞城區正常住房的舒適”。
他說:“規劃監管已經瘋了。澳洲的後院正在變成中等密度的貧民窟。”
“這將令更多人在這個地區居住，更多的汽車和更多的交通擁堵。”
新規定將容許數以千計的住宅改建為雙拼別墅。圖: Mark Merton
Ryde社區聯盟的髮言人Noel Plumb指出，法例改變會使每個業主都變成開髮商。這對希望賺取利潤的人很有吸引力，但把已髮展了幾十年的規劃準則完全破壞。
“實際上，任何開髮髮展管控計劃和任何旨在維護特定地區的文化遺產和風格的地方環境計劃都被推翻了。”
但是，Fragar規劃和髮展首席顧問Max Fragar表示，新規定將容許數千套額外的住房改建為雙拼別墅，這是對過時法規的明智改變，並將增加可負擔住房的供應。
他指一些市議會官員墨守成規，要保留以往臨街面最小的土地面積標準，新的法例令他們明白一些常識。
雖然這些變化只適用於符合要求的開髮項目，但Fragar表示，新規定可能會讓開髮商通過提出地方標準與國傢標準脫節的說法，來推動規劃限制。
McGrath Projects副總監Dennis Vertzayias指出，一套適合興建復式住宅 (也稱為雙拼別墅) 的物業，其價值將比一套不能建雙拼別墅的物業高出20%左右。其他專傢表示，適合興建雙拼別墅的地塊價格比一般地塊高10%至30%。
這意味着，曾經被認為過於狹窄而無法開髮的中位價悉尼住宅，價格可能會上漲近$240,000。
盡管由於這些變化，適合興建復式住宅的開髮地塊預計會變得更加昂貴，但Vertzayias認為，改變規劃準則對悉尼住房短缺非常有利。
“顯然開髮商有一定的優勢，但與此同時，一般的業主現在可以靈活地利用他們的地塊，並有可能為自己建造一套新房子，把旁邊的物業出租可以獲得租金回報。”
在新州，開髮審批程序平均需時71天，但Vertzayias指一個項目可能需要一年多的時間才獲審批。
他說:“毫無疑問，如果過程更有效率，當然更省時，肯定會吸引更多的人。”
地塊仍需符合市議會對雙拼別墅最小面積的規定，通常為500或600平方米。但是，如果在市議會的地方環境計劃沒有最小面積的規定，那麼只需要400平方米。
新州規劃和住房部長Anthony Roberts表示，中等密度住房“讓老年人可以大房搬小房，同時也為年輕人提供更實惠的選擇”。
什麼樣的物業能重新開髮成為雙拼別墅？
新準則適用於新州的R1、R2、R3和RU5規劃地區，而悉尼的大部分土地都屬於這些規劃範疇。房屋的設計還必須符合中密度設計指南中的相關設計標準。
如果符合某些標準，現可獲審批開髮雙拼別墅。
地塊必須至少有400平方米，或符合市議會的最小面積規定，兩者以較大的為準。
地塊必須至少有12米寬。當一套住宅位於另一套住宅上方時，該地塊必須至少有15米寬。
建築物必須至少有0.9米的側後移距離。更大的後移距離適用於超過24米寬的地塊。
每套住宅必須至少5米寬，不能超過8.5米高。
每套住宅必須面對一條公共道路，不能位於另一套住宅的後面，除非是位於轉角的地塊。
每套住宅必須至少有一個街道停車位。
復式住宅必須符合市議會地方環境計劃的土地用途。
什麼樣的物業可以重新開髮成聯排別墅？
在新法規下，聯排別墅被定義為叁套或以上的獨立住宅，在一個地塊上並排建造，每套住宅面向街道。
地塊必須至少有600平方米，或符合市議會的地塊最小面積規定，兩者以較大的為準。
地塊必須至少有18米寬。
建築物必須至少有1.5米的側後移距離。
每套住宅必須面對一條公共道路，不能位於另一套住宅的後面。
每套住宅必須至少6米寬，不能超過9米高。
每套住宅必須至少有一個街道停車位。
附屬住宅必須符合市議會地方環境計劃的土地用途。
什麼樣的物業能重新髮展成為莊園別墅？
莊園別墅是一幢兩層樓高的建築，在一個屋檐下有叁到四套住宅，設計成一幢超大的雙層房屋。根據中密度設計指南，莊園別墅最適合建於街角地段或有可從後方進入的地塊。
每套住宅都可以細分和分契，以允許獨立的產權，有效地創建一幢小的公寓樓。
地塊必須至少有600平方米。
地塊必須至少有15米寬。
建築物的側後移距離必須至少有1.5米。
每套住宅必須至少有一個街道停車位和一個保安自行車儲存空間。
每套住宅必須有最低的內部樓面面積：
單間公寓- 35平方米；
一房- 50平方米；
兩房- 70平方米；
叁房或以上- 90平方米。
莊園別墅必須符合市議會地方環境計劃的土地用途。
來源：新州規劃與環境部
