大傢知道，在澳洲房契是證明對於房產所屬權的有力證據。自從澳洲實施Torrenstitle以來，房產轉讓與權益申領實行注冊制。
因此在土地局（新州為Land and PropertyInformation）一張注冊好的房契上會寫明有關於此快土地的最重要信息：包括房產土地的所有人姓名（registeredproprietor），土地的獨有的注冊編號（lot／plannumber）以及其他關於此塊土地的他人注冊權益（other registered interest）。
大傢可能會覺得，澳洲不都是號稱土地私有嗎？我自己買的土地或者房子怎麼會出現其他人的利益？其實澳洲土地私有概念是沒錯的（少數特例除外），然而大多數的土地其實或多或少都會受到第叁方的他人權益影響，這些注冊的權益也會清楚的寫在每一個土地的房契上，所以清楚的知道理解這些權益對於每一個買傢來說就很重要。
而這些他人權益究竟是什麼，影響有多大，會不會隨着土地買賣持續存在，我們今天來討論下一般情況下土地會受到的四種主要權益的制約：
（新州房契樣本）
Easement （地役權）
Easement是一種最常在房契上見到的關於土地的encumbrance（產權負擔）。為什麼說是產權負擔，是因為關於妳自己土地的一部分妳是沒辦法自己100%隨心所慾掌控的。澳洲土地私有制，我的地本應我說了算，妳來我地上沒經過我允許我可以告妳trespass to land（非法侵入土地）。
但是，如果有easement存在，情況就不同了。簡單來說，easement意味着其他人的土地對妳的土地是有某種使用權利存在的。地役權主要分兩種：
Positive easement：此種地役權給予某地的所有人去到另外一人土地上行使一些權利。舉兩個最常見的例子：
過路權利：
張叁傢的地在李四傢後面，張叁傢竟然沒有一條通往主路上的小路，那唯一的辦法就是在李四傢地上通過，所以張叁與李四協商好在李四的土地上注冊了一個easement。此地役權允許張叁從李四傢北數叁米遠作為行車道easement，允許張叁使用李四傢一部分土地作為通往張叁傢的一條通路。
排下水權利：
張叁傢又想通過李四傢邊界的地埋管子排下水（drain water），李四同意張叁付一筆錢就給予張叁傢在李四傢邊界1.5m寬的地下埋一條下水管以幫助張叁傢的地排水（easement to drain water1.5 wide），當然easement也會給予張叁權利去李四傢地維護修理下水管。
Negative easement
Positive easement大傢可以看到主要給予一種進入別人傢土地的權利。而Negative easement並不會給予進入土地的權力，他是一種限制某土地上不能做某件事的權利。
很典型的一種就是：李四傢是一線海景土地，無遮擋無敵海景。而張叁傢屬於二線海景，房子在李四傢土地後面，有沒有海景完全取決於李四傢房子有多高。於是為了張叁也有無敵景色和房子土地價值，張叁和李四簽定一個negative easement在李四傢的土地上，要求是李四的土地不能建超過幾米高的房子，因此張叁通過此種easement保障了自己的土地利益。
那easement會不會跟着土地轉讓一直延續下去？通常來說會。因為easement的權益是附屬在土地上的，並不會跟人走。因此無論誰之後買到這塊土地都會受已經存在注冊的easement的影響。
Covenants
Covenants從概念上來說類似於合同關係。同樣，Covenants從形式上也分為兩種：
Positive covenant
從形式上主要約束土地的所有人去做一些事情，一般遇到的大多為關於維修和維護的covenant。基本上來說，受到covenant影響的土地所有人是需要參與所要求的維修和維護的。
這種維修與維護小到例如townhouse幾戶共用屋檐一個排水槽，因此需要共同承擔維修責任，這種屬於房主之間的私人covenant。大到關於要承擔某些主管線下水的維護，而這種又是和council之間的covenant。
Negative covenant
這也叫做restrictive covenant或者restrictions on use of land，基本規定了在土地上不能做什麼事情以及不能做什麼用途。最多出現在新開髮的公寓或者成片開髮的土地建房項目裹。
最常見的例子就是最近在悉尼西北地區大面積開髮的house land package。很多時候開髮商為了保證某一個區域建成之後的一致性和整體美觀，開髮商會規定建房時的顔色材料選擇或者更細一點關於房子footprint或者driveway的走向。這些都是通過注冊covenant來實現的。除此之外，當地的市政廳如果對於某些土地使用上的要求也會通過covenant的形式附加在土地和土地擁有者身上。
大傢會問，那如果我不遵守這些covenants的要求會有什麼結果？如果違反的行為出現，相關的利益方包括市政廳，開髮商，鄰居都是有權通過法律方式尋求賠償並且尋求禁止令的。同時也許會要求將房屋建造中沒有按照covenant要求建設的部分推倒重建。
那問題來了，那如果一方賣掉土地或者房產給第叁人，covenants到底會不會制約這個第叁人買傢？答案是不一定。由於篇幅所限以及理論過多，我在這裹就不延伸展開了。大傢如果有相關疑問或者真的遇到相關情況可以咨詢專業律師。
Caveat
Caveat在我之前關於mortgage的文章中有提過（詳情請見：被銀行拒絕，選擇私人借貸？妳得知道這些！| 產權法39，這是屬於一種警示阻止作用。
其目的在於提醒潛在的買傢有相關第叁方對於土地或者房產是有某項權益的（Equitable interest）。同時也起到阻止其他潛在權益人損害注冊caveat人（caveator）的利益。
舉例來說，以下情況下，第叁方有可能注冊caveat到妳的房契上：
1. 沒有注冊的貸款人借錢給房主購買土地；
2. 買傢簽合同購買房產，但是房產還沒過戶交割前；
3. 期權購買土地下的期權所有人權利；
4. 第叁人在房產成交時有幫助房主購房款的出資；
5. 與房主簽有租約下的租客。
因為本身的警示作用，因此擁有注冊caveat在房契上的房產轉讓或者轉賣時，會成為一個需要小心處理的問題。同時，第叁人買傢也會要求房主先做Withdrawal of caveat，再過戶。
當然在某些情況下，caveat也沒辦法阻止土地的交易，比如房產或土地本身就有銀行抵押貸款而在抵押下的銀行強制出售與過戶一般就不會受到caveat的影響。
Mortgage
顧名思義，就是按揭貸款了。大多數情況下，四大銀行會作為抵押人和貸款人在房契上存在。那如果是非銀行借貸的話，其他金融機構或者個人的名字也會顯示在房契上。
一般在房產過戶時，都會需要Discharge of Mortgage（解除按揭），這樣新的買傢才會接受一個沒有mortgage存在的土地或者房產。
以上就是常見的關於房屋土地產權上的他人權益形式的簡單介紹。當然，一般在買房時也不需要過多擔心，好的房產律師會仔細審核所有在合同中這些潛在影響妳的權益的事項並且和妳溝通討論的。
最後，希望我的信息能給大傢在了解澳洲房產上帶來一些幫助。
本文律師：小轶
新南威爾士州最高法院注冊律師
Brightstone Legal 合夥人，悉尼大學法學院畢業
專業領域涉獵產權法、商法與國際投資等
