前幾天的晚上，我正在健身房跑步，突然接到一個朋友的電話。
哥們跟我說，有一個中介最近向他推薦了一個堪培菈的投資項目：包租十年，租金回報率6%，價格還特別美麗。
想問我這樣的項目是否值得投資。 我想了大概五秒鐘，說勸他暫時放棄這個念頭。
為什麼只需要五秒？因為在他之前大概已經有五個人問過我同樣的問題。
不知道妳注意到沒有，大概從去年開始，身邊的堪培菈公寓廣告開始多了起來。
說實話，在此之前我對堪培菈的公寓市場並沒有太多了解，但因為最近身邊一下子冒出許多推薦堪培菈公寓的廣告，我就有點職業病一樣的稍微關注了一下。
下面我們不妨就主要來看看堪培菈公寓廣告的主要賣點和它的隱藏意味有哪些。
首先是可負擔性好。
但凡推薦中小城市房產的，勢必首先要拿悉尼墨爾本的可負擔性來說事。比如悉尼一個公寓多少錢，在我這買一個公寓多少錢之類的。這種廣告詞可以說只能應付一下入門級的投資者，稍微有些投資常識的都應該知道，我們不可以拿蘋果和桃子來比。
2000郵編和2601郵編相比，前者貴自然有他貴的理由。
如果真的要說可負擔性，應該拿妳所考慮投資的房產價格，和週邊同類產品的價格相比。如果是新房，有溢價，那麼看這個溢價是合理，還是離譜。
我隨便在網上找了一些目前在售公寓的價格， 以及該相同區域的最近的一些Sold價格，各位可以自己了解一下。
（堪培菈Belconnen區某在售樓盤）
（Belconnen八月某獨立屋售價）
（堪培菈Gungahlin區某在售房源）
（Gungahlin五月某聯排別墅售價）
其次是租金回報高，帶包租條例。
喜歡包租條例的投資人，一般都是有點“撿皮夾”的心態，或者說是比較懶的投資人。
他們通常不願自己對項目做太多的細致研究，看到開髮商給一個多少多少年的包租條例，就好像是給投資的成功買了保險。
殊不知，且不論開髮商是否有將價格提升，把高回報早已包含在售價中的可能性，哪怕沒有，那在包租協議結束之後，也同樣不能保證項目的投資回報率。極端情況下，遇到開髮商本身經營困難，或者答應給包租條例的物業公司出現問題，那一紙包租協議完全可能作廢。
另外，堪培菈本身的租金回報率就非常高，公寓平均回報率在5.6%，也就是說，如果開髮商給妳一個6%的租金回報率，看似很高，但比起該市平均水平其實只高出0.4%，並沒有什麼值得炫耀的地方。
堪培菈的空置率按照歷史情況來說，是比較低的。
這裹的原因有幾個，一是當地的新房供應曾經一直在低位排位（目前在建項目量十分感人）第二，當地由於有大量的政府就業人員，因此對於租房的需求比較旺盛。
但成也蕭何敗也蕭何，堪培菈的許多區域，其租客的比例十分驚人，比如妳耳熟能詳的CanberraCity，Braddon，這兩個區有70%的居住人口是租客，自住人群僅30%。
對於追求資本增值的投資人來說，僅這一個數據就足以將這兩個區排除在投資考慮區域範圍之外。
最後是可以移民加分。
該條不屬於本人能力範圍之內，不予評論。我只知道，為了移民，有人可以什麼房子都買，有人可以什麼人都嫁娶。
堪培菈房產究竟是否值得投資？
去年我去堪培菈的時候，開車經過市中心，的確有看到非常多的街道都成了工地，不少吊車和建築工地正在建造新的住宅。
雖然整個城市給人大興土木的感覺，但總體而言，堪培菈依然是一個非常安靜的小城市，馬路上開車基本沒有堵塞，從相對繁華的市中心，到以居民區為主的郊區，開車的時間可以控制在10-15分鐘左右。
以生活方式和城市的髮展程度而言，我認為堪培菈是一個獨立屋在各方面都具有優勢的城市。目前堪培菈的獨立屋中位價在65萬左右，公寓中位價在44萬左右，兩者差距並不懸殊。
公寓的租金回報率5.6%，而獨立屋也有4.5%，表現也不遜色。
以澳洲的城市人口密度和房價可負擔性而言，我認為目前只有悉尼，是唯一在可預見的未來，有更多人在公寓中生活的城市。
在墨爾本，部分區域或許也會讓獨立屋成為稀缺品，但如果妳不介意一路向西，房價相對較低的獨立屋在墨爾本西部將有大量的供應有待開髮。
過去五年，堪培菈的獨立屋累計漲幅達到26.9%，而公寓的漲幅只有4.8%。隨着目前不少區域的大量新建項目在未來兩叁年陸續上市，堪培菈的公寓市場將會迎來一些挑戰。
