在澳大利亞買房貸款，跟中國有很多不同，如果不知道的話而選擇了不適合的貸款產品，每年可能要多交上千澳幣的貸款利息。通常大傢最常問的問題包括是否該只還利息不還本金，對沖賬戶有什麼用，是否直接找銀行貸款比找貸款中介能拿到更好的利率等問題。
1、選擇浮動利率 （variable rate） 還是固定利率 （fixed rate）？
貸款時除了了解自己的貸款利率是多少，還要知道自己選擇的是浮動利率還是固定利率？在此簡單介紹下兩種利率的區別，建議根據自身情況以及現行的利率方案咨詢專業人士後再做選擇。
固定利率是指在約定期限內，利率不隨央行利率調整或市場利率變化而變化，如果選擇了較低的固定利率能夠幫助貸款者在一段時間內鎖定他們的目標利率，同時可以知道每個月要支付的還款數額。但需要注意以下幾點：
固定利率是有期限的，通常最多維持5年，當期限結束後，需要重新簽訂一個新的利率；
跟銀行簽約時合同上的固定利率不一定是最後的貸款利率，實際貸款利率是以房屋交付（settlement）那天貸款髮放時的利率為準；
提前還款受限制，可能要被罰款一定的金額。而且不能享受利率下跌的好處。
浮動利率的優勢就是較靈活，可提前還款而沒有罰金，也可申請對沖賬戶抵消貸款，加快還款速度。對於收入比較充沛、存款結餘較多的人比較適合；缺點則是利率不確定，一旦加息，就會增加還款金額。
2、貸款兩種還款方式，一種是只還利息（Interest only），一種是連本帶息（principle +interest），究竟選哪種好呢？
從稅務角度上看，因為澳洲有負扣稅（Negative Gearing），當投資房的收益小於投資成本時，可以將虧損沖抵當年的收入，實現降低稅賦的目的。因此對於投資房，稅收較高的人群適合選擇只還利息的方式。對於自住房，由於不是投資房貸款利息無法抵扣所得稅，因此如果手頭寬鬆適合選擇連本帶息的還款方式也可考慮。按照筆者的觀點，最好都辨用只還利息的方法。
3、建立對沖賬戶（Offset Account）有什麼好處？
在投資者選擇浮動利率後，可以選擇設立對沖賬戶。對沖賬戶裹的錢可以抵消貸款賬戶裹所欠的錢從而起到抵消貸款利息的作用，好處主要有以下叁點：
最大限度節省利息：對沖賬戶按日計息，投資者可以把工資，租金等收入放到對沖賬戶，付進去的錢當天就開始抵消貸款利息；
資金進出自由：對沖賬戶裹面的資金可以隨時自由存取，如果有多餘的資金可以隨時存進去抵消利息，需要用錢時可以隨時提取，通常銀行在一定次數範圍內是免費服務的；
可能可以獲取某些稅務利益：澳大利亞稅法規定：投資房貸款賬戶裹的欠款所產生的利息（利息就是貸款利率）與收入的差額是可以用來抵扣稅的。對於投資房，如果設有對沖賬戶，不但可以隨時將資金取出使用，取出來的部分會從當天開始計算利息，作為負扣稅的其中一個計算依據。
4、影響貸款的利率有哪些主要因素？
銀行一般會從兩個方面決定貸款的利率，首先是貸款額度，通常在首付的基礎上，貸款額度越高貸款利率相對就越低。另外依據信用評級，銀行對貸款人的信用評級越高貸款利率就越低。商業貸款一般最多只能貸到物業估價的70%，住宅貸款通常最多可以貸到房子估價的80％。如果要求貸更多比例需要額外購買貸款保險，目前保險費不菲，筆者不建議為了多貸而增加保險費支出。
