澳洲國民銀行與房地產研究機構CoreLogic聯合髮布的《澳洲房產市場行情報告》五月刊新鮮出爐。本期報告提及最多的字眼是“走軟”（soft）與“冷卻”（cool）。報告回顧，四月份全澳房產交易的資本利得率"走冷"。CoreLogic首府城市綜合房價指數在一季度的月均增長是1.2%，現在放緩到僅0.1%。
NAB集團經濟學部的專傢表示，“四月的數據顯示出資本收益增長顯著放緩”，這只是1個月的數據，接下來則要密切觀察，是否會演變成房市持續冷卻的趨勢性行情。“如果未來幾個月出現類似的疲軟結果，就可能印證房市已過巅峰，早前十分強勢的增長週期遇到拐點。”
交易量、按揭量下滑 反映需求下降
ACB News《澳華財經在線》報道，報告認為，四月指數走軟主要因為熱點城市的表現回落。四月份悉尼房價未漲，墨爾本僅漲0.5%，比此前幾個月大為遜色。其中有短期因素作用，比如受復活節、秋假及軍節長週末影響，大部分地區的房產交易數量低於去年同期。
與此同時，按揭貸款需求也在放緩，CoreLogic跟蹤銀行業房產估值的平台能夠實時反應按揭需求，而數據顯示每工作日按揭處理量創出了去年7月以來最低水平。
需求走軟，存量房消化速度亦放緩。據CoreLogic另一項調查調查顯示，目前澳首府城市存量房（不含樓花）供應的消化速度為4.4個月，這要高於自2012年以來的年均水平。其研究部主管 Kusher表示，供應月數增加主要由於交易活動的速度放緩，而非待售房產數量增長，暗示需求走軟。
悉尼的待消化供應量僅為3個月，但需求較近年也有走軟迹象。墨爾本為4.2個月，是近五年來最高值。堪培菈房產最緊俏，為2.6個月。
隱性加息：按揭利率切實上調
ACB News《澳華財經在線》報道，NAB經濟學者表示，按揭需求下降有時令因素，但是另一個事實在於，自去年8月以來按揭貸利率在上漲。據澳儲行數據，經折扣的投資性浮動房貸利率已上漲25個基點，這等同於央行加息幅度。
自去年八月，叁年期投資性房貸固定利率上調了30個基點；經折扣的自住性浮動房貸利率也上漲10個基點。“居民債務水平處於紀錄高點的情況下，人們自然會對貸款成本加以考慮。悉尼、墨爾本租賃收益率處於歷史新低的情況下，而其它城市也在下行，這讓房產投資者更加敏感”。
除按揭利率上漲，今年3月底澳洲銀監會APRA宣布更多宏觀審慎舉措，強制銀行新髮放房貸的只付息貸款不得超過30%。報告認為，這項新政策可能會導致現金利率不變的情況下，按揭利率繼續上漲，而投資者參與房市活動的意願將進一步下降。
投資活動放緩會從本質上影響主要市場，尤其是投資活動高髮的悉尼市場，最新數據顯示，悉尼的投資者佔到新州新增房貸需求的57%，墨爾本的投資者佔到維州新增房貸需求的46%。
“總而言之，澳洲房市可能正在經歷拐點”。未來幾個月的形勢十分關鍵。
影響房市大局的叁點因素
ACB News《澳華財經在線》報道，根據報告，促使房市走軟的因素主要是住房可負擔性、按揭利率上升，以及 APRA貸款政策收緊。住房可負擔性方面，CoreLogic的最新指數顯示，從房價收入比看形勢依舊嚴峻。基於去年12月數據，全國房價中值是人均收入中值的7.2倍，悉尼最高為8.4倍。
由於按揭利率處於相對極低水平，按揭償還指標尚佳。目前澳洲傢庭約須年將收入的51%用於償還房貸，這高於30.5%的典型水平，但比2008年的高峰仍然低不少。
基於以上兩點，報告認為衡量住房可負擔性還是要看首付門檻，而居民收入增長遠低於房價上漲速度，將不少置業者檔在了房市之外。另外，印花稅、測勘費用等成本也是負擔。
據澳統計局最新數據，今年一季度，澳洲人不計獎金分紅在內的時薪上漲0.5%，年度上漲1.9%。相比之下，悉尼與墨爾本房價漲幅均為雙位數。
“APRA最新一輪管束，讓申請只付息貸款變得更難，可能會繼續推高按揭利率。看起來，未來幾個月房市會進一步放緩。”
