前言
2018年，澳大利亞住房市場呈現持續下滑的狀態。據澳大利亞房產研究機構Corelogic的預測，2018年全澳房價指數較近期高點或下跌約5%，但是較五年前相比仍高出約22%。
具體到各州/領地而言，截至今年11月底，澳大利亞首府城市漲跌不一。悉尼、墨爾本房價同比分別下跌8.1％和5.8％，霍巴特和堪培菈則同比分別上漲9.3％和4.0%。
因此，就2018年全年而言，八大首府城市中有五個城市的房價同比錄得不同程度的上漲，進而凸顯悉尼和墨爾本兩地的疲軟。另外，珀斯的房價表現在一定程度上也成為拖累澳大利亞房價的因素。
展望2019年，澳大利亞房產市場的走勢如何？要想回答這個答案，我們需要對近期推動房產市場表現的相關因素進行回顧，並了解這些因素會對未來12個月內的房價產生怎樣的影響?
1 2019年房價走勢的影響因紊1 房貸
信貸收緊是導致目前房價持續下行的一個主要因素。這一點和澳大利亞前幾次房價下跌的主要觸髮因素不同。
具體而言，既往房價下跌主要受貨幣政策變化（利率）或經濟海嘯沖擊（如全球金融危機或上個世紀末的經濟蕭條）。
“就本輪房價下行週期而言，一方面，自澳大利亞審慎監管局（APRA）於2015年早期引入首輪宏觀審慎政策以來，信貸供應端呈現持續收緊的狀態，尤其是投資型貸款。
另一方面，新增自住房貸於2018年下半年出現急劇下滑，表明信貸標準和貸款機構風險評估標準出現雙雙收緊的情況。同時，由於融資成本上升，貸款機構均先後對房貸利率進行了適度上調，對信貸增長構成壓力。”
那麼，2019年澳大利亞整體的信貸環境會有何變化呢？
首先，我們看到APRA已經於12月19日宣布取消“只付息貸款不得超過新增貸款30%和投資貸款增速不得超過10%”的規定。
盡管如此，我們看到澳大利亞居民傢庭負債率水平依舊高企。同時，澳大利亞皇傢委員會將於2019年年初提交銀行業調查的最終報告。
因此，據Corelogic預計，澳大利亞主要貸款機構在未來12個月內仍將保持謹慎保守的態度。換言之，優質客戶（首付款高、按揭比低、償付能力強）才是各大銀行激烈競爭的目標人群。
與此相反，首付款比例低於20%、負債收入比超過6倍的借款人群或很難從銀行獲得貸款，並且可能面臨利率溢價的風險。
“房產研究機構Corelogic指出，整體而言，住房貸款仍將是阻礙2019年房價復蘇的一大主要障礙。但是，優質客戶仍具備強大的議價能力，進而獲得比較優惠的房貸利率。另外，如果2019年房價下跌和信貸週轉時間引髮金融機構擔憂加劇，那麼現有宏觀基本面的審慎措施有望“進一步鬆綁”，繼而讓房價下跌得以緩解。”
2 利率
鑒於目前澳大利亞絕大部分住房貸款都是可變利率貸款，貸款成本的任何變化將對信貸需求造成明顯的影響。
目前，澳大利亞市場的基本共識是，澳儲行為了求穩，在2019年全年或保持1.5%的低利率水平不變。事實上，利率期貨市場的定價水平顯示未來幾個月內澳儲行可能會進行減息操作。
“目前的官方利率水平可以說是自上個世紀60年代以來的最低水平。低利率水平為買傢需求提供的支持作用。但是，在利率收緊、融資供應有限的情況下，低利率並不能像往年以來刺激購房需求。”
3 市場情緒
消費者情緒是考慮住房需求的一個重要因素。原因很簡單，購買住房需要購房者具備承擔負債的信心和意願。基於西太銀行/墨爾本研究院的最新消費者信心調研結果，澳大利亞消費者信心指數處於中性水平，表明消費者目前既不樂觀也不悲觀。
但是，衡量房價預期的分類指數則創下年內新低。同時，用於衡量購房時機的分類指數也呈現相反的走勢，相比廣義消費者信心指數更為悲觀。
“因此，據Corelogic預計，2019年的消費者信心表現在很大程度上與2018年保持一致，即處於一個相對中性的水平。另外，澳大利亞將於明年上半年迎來聯邦大選，可能會對消費者信心也會造成短期的影響。”
4經濟條件
澳大利亞近期公布的國民賬戶數據事實上掩蓋了經濟中的疲軟因素，包括大型基礎設施增速放緩、居民傢庭支出下滑、建築活動減少等。值得注意的是，居民傢庭儲蓄的減少是一個不利的信號。同時，零售銷售數據的持續疲軟、財富效應的消失預計會給經濟增速帶來不利沖擊。
就有利因素而言，就業市場的持續改善在一定程度上對工資收入增加構成支撐。
“據Corelogic預測，整體而言，澳大利亞2019年經濟增速雖低於預期，但是仍處於長期平均水平。澳儲行有望在明年年初下調其經濟增長預期。如果澳儲行真的下調經濟增長預期，則官方利率上調的時間表只會進一步延後。”
5 供需情況
首先，2018年住房供應和需求大體保持一致，但是部分地區存在高層公寓供過於求的問題。例如，2018年下半年悉尼和墨爾本兩地高層公寓建設活動創下歷史新高，繼而有可能推動2019年高層公寓新屋建成量持續處於高位。
Corelogic預計，目前一些公寓結算價高於最初合約價的問題可能在2019年有所上升。相比之下，獨棟屋市場則呈現出一種可持續的開髮水平。
“就住房需求端而言，全澳範圍內2018年海外人士購房需求出現明顯放緩。這一趨勢可能會在2019年持續存在。事實上，聯邦政府和州政府對“削減移民”的人口政策分歧已經日趨明顯。整體而言，2019年澳大利亞新增海外移民數量將有所放緩。”
相比之下，海外移民數量減少對租房需求的影響比購房需求的影響更大。
值得一提的是，澳大利亞各州/領地的人口流動擴大。越來越多的人口開始從新州、維州等住房可負擔性差、生活成本更高的地區流向昆州、塔州等地區，繼而對後者住房市場需求構成較強支撐。
2 2019年房價走勢影響因素解讀
1 房價仍有下跌空間
據Corelogic的分析，在悉尼和墨爾本房價領跌，其他首府城市增速放緩的影響下，澳大利亞房價在2019年或延續下跌走勢。
有兩個城市的房價值得投資者關注，即達爾文和珀斯。就達爾文而言，伴隨房價的持續改善，高端住房市場有望在2019年延續長期、逐步復蘇走勢。同時珀斯當地的房價在2019年或錄得正增長。
2 房價利空因紊展望2019年，信貸收緊、消費者信心、聯邦大選等都是可能造成房價下跌、需求受抑、走勢充滿不確定性的影響因素。
值得一提的是，明年年初聯邦大選中或出台和房產市場相關的政策調整，如資本利得稅和負扣稅。
鑒於供應持續上升而需求持續下滑，悉尼和墨爾本等高層公寓集中開髮地區的結算風險明顯上升。其中，利空因素主要包括：新增海外移民減少而新州/維州人口持續向其他各州流動、期房結算價低於合約價、融資渠道受限等。
4 非首府地區投資機會
據Corelogic的分析，首府城市外緣、一些以生活方式著稱的地區可能蘊含着不錯的投資機會。一方面，來自悉尼和墨爾本的買傢利用他們在房地產繁榮後改善的財富狀況來購買第二套住房和度假屋，而嬰兒潮一代接近退休後也將自己定位於這些生活方式市場。另一方面，專業人士可利用高速互聯網服務和高效的通勤時間來進行遠程工作。
最後，礦業投資情況有所復蘇，進而推動這些地區的住房市場有所升溫。
3 各州/領地2019年房價展望
新南威爾士
2012年-2017年的五年期間，悉尼房價漲幅超過75%。2018年房產市場下行週期，悉尼房價已經下跌9%。展望2019年，悉尼的房價仍有進一步下跌的空間。
影響新州房價走勢的不利因素很多，其中包括住房貸款供應限制、人口增速放緩帶來的需求放緩、高層公寓市場的供過於求等等。另外，盡管房價出現下跌，目前悉尼的住房中位價仍是傢庭年收入的9倍多，表明當地的住房負擔問題仍將存在。
相比首府城市而言，新州非首府地區，尤其是海濱地區的住房整體更具彈性。隨着嬰兒潮一代的退休，一些生活方式令人向往的地區將成為投資者和自住者的首選。
維多利亞
截至2018年年底，維州首府城市墨爾本房價已經下跌了約6.5%。展望2019年，受信貸供應收緊、人口增速放緩、住房供應增加的影響，2019全年墨爾本房價或進一步下跌。
盡管房價下跌，但是墨爾本住房中位價仍是傢庭年收入的8倍多，提示租房可負擔性依舊是個問題。就支持當地住房的利好因素則包括：人口增速錄得全澳首位（盡管較往年放緩，但是仍高於長期平均水平）、勞動力市場表現強勁和低利率水平。
就維州非首府地區而言，房產市場表現相對更為健康，推動全球房價走高。具體而言，Geelong、Ballarat 和Bendigo等大型非首府城市房價增速有所放緩但依舊為正。
昆士蘭
過去五年期間，首府城市布裹斯班的房價增速僅略高於同期通脹率和收入增長率。據預計，2019年布裹斯班房價或進一步錄得適度上漲。
相關數據顯示，過去五年間，布裹斯班的房價以2.7%的年率上漲。就2018年而言，布裹斯班的房價僅上漲0.5%。展望2019年，布裹斯班房價漲幅或大體相同。
高層公寓市場是拖累布裹斯班房價整體漲幅的一個主要因素。據預計，2019年公寓住房市場房價或逐步復蘇。
就非首府城市而言，過去一年，昆士蘭東南部海濱城市如黃金海岸和陽關海岸的房價增速相對更高。展望2019年，得益於州際人口持續流入、注重當地生活方式人士的購房需求上升、配套基礎設施的逐步完善以及就業機會的改善，昆士蘭非首府地區房價或錄得適度增長。
南澳大利亞
過去五年，南澳大利亞房價持續以年均3.0%的速度上漲。就2018年而言，受信貸緊縮影響，增速放緩至1.5%。展望2019年，盡管阿德萊德房價增速或出現進一步放緩，但是在經濟條件改善、人口流入、住房可負擔性相對較高的推動下，當地房價仍將錄得正增長。
相比之下，南澳非首府地區環境不如阿德萊德健康。過去五年的房價年均跌幅保持在0.1%的水平。展望2019年，部分首府地區或迎來溫和上漲，例如Barossa-Yorke-Mid North地區。
西澳大利亞
自2014年年中以來，珀斯住房市場一直持續下跌的狀態，目前房價較週期性高點已經下跌15%。2018年的房價跌幅大約在4.5%。展望2019年，據Corelogic預測，盡管珀斯房價將在很大概率上見底，但是並不能保證房價會出現明顯反彈。
就非首府地區而言，當地的房價較2012年已經下跌了大約55%。同時，2018年全年西澳非首府地區仍是一副“跌跌不休”的情況。據預計，2019年當地房價是一個逐步找底的過程。
塔斯馬尼亞
過去幾年，塔斯馬尼亞首府霍巴特和其他非首府地區的房價漲幅一直領先於澳大利亞其他地區。盡管2018年，霍巴特房價漲幅有所收窄，但仍然是全澳同比漲幅最高的首府城市。
截至2018年年底，霍巴特和塔州非首府地區房價同比或分別上漲9%和11%左右。
展望2019年，霍巴特和塔州非首府地區房價仍將繼續錄得上漲，但是上漲幅度將明顯不及2018年的表現。鑒於流入人口持續增加、住房供應端緊張、經濟條件不斷改善、投資水平增加等，當地住房市場或將成為2019年全澳表現最佳的市場。
首府城市達爾文房產市場近期出現向好的迹象。2018年走勢相對平穩，但是相比2014年的高點人下跌接近24%。
目前，無論是采用中位價還是房價收入比，達爾文是全澳最具住房可負擔性的城市。同時當地的租金收益率也是全澳最高水平。
展望2019年，達爾文住房市場或憑借門檻低、現金收益穩健等優點吸引更多的投資者進入市場。
澳首府領地
整體而言，在資本利得、租金收益率和市場活動方面，堪培菈一直是澳大利亞表現最穩定的市場。
過去五年期間，當地住房價格以年均4%的速度上漲。展望2019年，當地就業增長依舊表現強勁，失業率是所有州/領地中表現最低的。另外，當地房價收入比為5倍，一直穩定在比較健康的水平。鑒於此，堪培菈房價將在2019年繼續錄得增長，漲幅與2018年大體保持一致。
END
回首2018年，無論是澳洲房產市場，還是中國住房市場，疲軟成為一種共性。
展望2019年，鑒於全球經濟增長前景不確定性增加，聯邦/地方政府以及監管機構的髮言中都強調一個“穩”字。因此，對於期待房價崩盤的人而言，落空或是大概率事件，畢竟房地產市場在經濟中所佔體量太大。
對於期待房價上漲的人群而言，不同地區、不同經濟條件、不同政策等等因素應是我們重點關注的方面。
