近來不少讀者咨詢土地稅問題，希望這篇文章對大傢有所幫助。
新業主Tom遇到的房產稅費問題
Peter前幾天收到他以前留學時悉尼大學的同學Tom的電話，Tom告訴Peter他今年4月剛買了一套價值$800,000 公寓房，前幾天剛剛收到州稅局寄來的地稅賬單。
Tom在2015年拿到澳大利亞永居簽證，但是由於工作，Tom2016年整一年都在中國。
Tom向Peter抱怨，不是說公寓沒有土地稅的嗎？
Peter解釋不是公寓不需要繳土地稅，而是單個公寓的地價往往低於土地稅的起征點，今年（2017）新州土地稅起征點位澳幣549,000。確實Tom購買的公寓完全可能是土地稅全免的。
同時他提醒Tom，還要留意土地稅附加費的問題。
土地稅（Land Tax）
先來看看什麼是土地稅？
土地稅顧名思義，是針對土地價值征收的國傢稅收。土地稅一年一征，以每年的12月31日為結點。
哪些房屋形式需要繳納土地稅？
空地
別墅及公寓房用地
度假屋
投資型房產
公司管理性質的公寓房用地
民用、商用或者工業用地，包括車位
商用房產比如工廠、店面和倉庫
向州政府或者當地政府租賃的地塊
目前新州的土地稅怎麼計算呢？
以Tom為例，如果Tom買入房屋的土地價值在$549,000以下，那麼Tom可以豁免繳納土地稅（無論是否自己常住）。
但是如果超過了這個數字，比方說這套公寓的土地價值為$600,000，Tom就需要繳納 $100 + 1.6% (600,000 – 549,000) =916澳元的土地稅。
誰決定土地價值為多少？
估價總局(Value General)提供的估價師每年的7月1日計算土地價值，然後提供給州稅局使用。
物業管理型公寓，每間公寓的土地價值按照strata分攤比例來計算。
要是業主對土地價格產生質疑，業主在收到土地價值測算後的60天內可以自己請土地估價師估算並向估價總局提出質疑。
誰可以豁免繳納土地稅？
一般來說，業主用於主要居住的房產可以豁免繳納土地稅。而且只有一個房產可以申請土地稅豁免。值得注意的是，如果房產全部在公司名下或者部分在公司名下，則業主無法以主要居住地址的名義要求豁免土地稅。
土地稅附加費（Surcharge Land Tax）
什麼是土地稅附加費？
其實從土地稅附加值早在2016年新州預算中就已經被提出了，自2017年起，在新州擁有物業的海外人士需要在遵循土地稅政策上，額外加收0.75%的附加稅。
新州正常土地稅2017年的免征額度是54.9萬（海外人士也享有此免征額），但是0.75%的土地附加稅卻沒有免征額度，從第一塊錢起就要開始繳納；
誰需要繳納土地稅附加費？
個人 an individual
公司 a corporation
信托 a trustee of a trust
政府部門 a government
政府投資人 a government investor
合夥人 a partner in a limited partnership
非常需要注意的是，非澳洲國籍人士，即便擁有澳大利亞永久公民的身份，如果不常居住在澳大利亞，也會被視為"海外人士"。
那麼什麼情況屬於不常居住在澳大利亞呢？居住多久才算常住於澳大利亞呢？這裹有兩個條件需要滿足：
在過去一年中需要在澳大利亞居住滿200天（到達和離境日不能算入200天內）;
可以久居於澳大利亞不受阻礙。
土地稅附加費如何計算？
土地附加稅沒有免征額度，計算方式為土地價值＊0.75％
以Tom為例，Tom買入的房屋價值$800,000，假設其中土地價值$600,000， 那麼這套公寓的土地稅附加費為$600,000 * 0.75% = 4,500澳元。
如果Tom在2017年未能在澳洲住滿200天的話，在2018年除了要繳納土地稅（916澳元）之外，他還是需要為這套公寓繳土地稅附加費的。
土地稅完稅證明
土地稅完稅證明通常能夠顯示出物業是否還有未繳清的土地稅。所以完稅證明也有利於購房者了解賣方是否有未完成的繳稅義務。
一般來說，出售方的律師或房產交易師在進行房屋交割前，會申請一個完稅證明來證明無任何未繳納的土地稅義務，同樣的，購房者的律師或房產交易師也會申請完稅證明來查看對方是否仍有稅務未繳清。
土地稅知識快問快答
Q. 自住房是不是可以免征土地稅？
A. 是的，自住房全免土地稅。
Q. 如果Tom的物業並非用於自住，是否也要繳納土地稅？
A. 是的, 如果土地價值高於$549,000。
Q. 如果Tom持有澳洲永居身份，但過去一年裹未在澳洲住滿200天，是否需要繳納附加值？
A. 需要，Tom將被視為"海外人士"。
Q. 如果將來Tom加入澳洲國籍，他是否需要繳納土地稅附加值？
A. 澳洲籍人士在任何情況下都不需要。
Q.沒有收益的非主要居住物業也要付土地稅嗎？
A.是的。無論物業是否產生收益。
Q. 如果土地稅納稅單上的信息不對怎麼辦？
A. 請立刻聯係州稅局更改。
Q. 買/賣方自己需要申請完稅證明嗎？
A. 賣方的代表律師或者交易師一般會提供給買方代表。
