在澳洲進行房產開髮，就好像駕車在高速路上行駛，其實道路是早已規劃好的，當然，妳可以從一個車道變去另一個車道，也可以繼續變下去，但是，車道是有限的，妳的活動範圍也非常有限。
澳洲房產開髮包含了一係列從買地到開髮設施的過程，因此，可以說房地產開髮不僅是建房，更是創造一個大眾認可的產品。
每個行業都是有規則的，這裹的所指的規則在我看來包含兩個方面，從大的來說，地產開髮的最終目的是得到開髮利潤，而實現利潤的前提是預定銷售價格的實現、預定建造成本的鎖定以及預定開髮週期的按時完成。
而從小的方面來說，項目開髮的基本流程以及可能需要的相關文件、財務計劃、法律規範、各類專業人士的銜接配合以及風險突髮的應急策略等都應該是在項目開始前就需要做到基本清晰的，就好像軍官在指揮大戰前一定會進行沙盤演習一樣。
這裹面將會涉及大量的專業知識和豐富經驗的積累，尤其當項目髮生在自己並不十分熟悉的規則和社會形態下時，尋找一個專業的人或者團隊來指導和幫助項目的順利進行也就尤其重要了。
澳大利亞的土地所有權比較清晰，主要是政府名下，公司名下以及私人名下，而新州有管理土地的部門，釋放建地的工作就是由這個部門來調配的。因此，土地的所有權等問題開髮商必須考慮在內。
其次，土地的位置對於購買成本和項目售價會產生影響，而這些因素又與開髮利潤息息相關。買地時，首先要考慮是否靠近車站、高速路、學校、商鋪和一些基礎設施等。
另外還需要特別注意的是土地功能分區，也就是zoning，主要分為商用地(Commercial)、住宅用地 (Residential)、工業用地 (Industrial)、農業用地 (Agricultural)。住宅區有時還會對高中低密度來區分。
在某些區域，市政廳可能會在高度、容積等方面對開髮做更多的限制。而且，開髮商還需注意在預備購買的地塊上是否有建築物，建築物是否為文物，可否拆除，有無需要保護限制開髮的重要植物等等。
1、房地產開髮過程：申請DA及CC
DA是Development Approval的縮寫，也稱開髮申請。
作為開髮商，蓋房子，在一塊空地上創造更多價值是妳的首要任務。而價值創造的第一步就是要獲得開髮的審批。
負責批準DA的是當地市政府，也就是Local Council。一旦DA獲批，那麼地塊的價格便不可同日而語，一塊空地就會擁有非常具體的計算成本和盈利的基數，就能夠清楚的知道批準建造多少套住宅。
批文是一個開髮項目最最最至關重要的一步，Council多批一層樓就是多一層樓的利潤。所以在買地的時候，盡量咨詢有經驗的設計師或者城市規劃師可以降低這方面的風險。獲取批文時間短則幾個月，長則一兩年，各個市政府所需的時間不一，需要謹慎。
2、接下來的工作便是申請CC（Construction Certificate）
如果申請DA是立項，那麼CC便是具體架構了，簡單來說就是對施工圖審查，特別是外觀，一旦確定下來就不能更改了。所以做概念設計時需要做一些功課，當設計不符合市場，或是不滿足客戶要求時，批文申請非常可能被拒，所以必要時最好提前向市政廳咨詢。施工設計盡量將概念設計細節化，用於招標和作為施工的基礎圖紙。
3、房地產開髮過程：預售（Pre-sales）
等到相關批文全部齊全後，房產便可以進行銷售了，此舉被稱為賣樓花（off the plan）。
預售通常由房產中介負責，收取部分傭金（2%-5%不等）。一般會有一個Master Agent統一管理銷售方面的問題，這個Master Agent麾下會有很多第叁方中介, 第叁方中介數量越多，收取的傭金便會越高。通過第叁方售出的房產需要同時向Master Agent支付部分管理費。
傭金一般分兩次支付給銷售公司，客戶簽訂購房合同並支付首付後，傭金的50%將支付給銷售公司，等項目完工交房後支付另50%。
客戶支付的首付款（通常為10%)不會直接到開髮商賬號，而是進入律師的信托賬號。在房屋交割時，買傢才開始交付剩餘款項，因此澳大利亞的開髮商回籠資金不是在預售階段而是在交房之後。而且銀行在貸款之前通常要求一定數量的預售額。
4、房地產開髮過程：建造（Construction）
一旦達到預售額，貸款獲批，便可以開始動工了。
在澳大利亞做開髮商，建築是非常重要的環節。
建造過程中，承建商普遍會在規定的時間段內完成部分建造工作，並向開髮商申請付款。但是澳洲銀行不會一次性撥一筆款，而是hi先審核承建商的申請是否合理，若合理，這筆款項會直接付給承建商。
5、房地產開髮過程： 居住許可證（Occupation Certificate）
歷經千辛萬苦，妳的房子終於蓋好了，但在交割之前，所有的房屋必須經過市政的驗收，驗收合格後，才能夠入住，這個過程便是得到Occupation Certification。
市政主要負責驗收結構部分和質量方面的問題，包括防火，供電，供水等。
持有OC後，開髮商才能讓住戶進入新房中進行檢查。
6、房地產開髮過程：交房（Settlement）
順利交割是開髮商功成身退的最後一步，但也是獲得預期利潤的最重要的一步。
一旦無法交割或者無法按時交割，都有可能導致銷售合同解除而影響到開髮商的利潤。所以開髮商或者銷售中介應該幫助買傢進行按時交割，比如提前通知買傢申請貸款或準備交割資料等。
