今年2月份，澳洲整體住房價格較上月環比下跌0.7%。盡管下跌速度較前幾個月有所放緩，但是下跌趨勢依舊不改。
截至目前，澳洲住房價格已經回落至2016年9月的水平，在過去16個月中，房價下跌的月份就佔到了14個。今年2月份，八大首府城市中有6個城市住房價格環比錄得下跌。
然而，不同地區，住房市場表現迥異。
1、2月份澳洲住房市場概述
今年2月份，澳洲住房價格較上月環比下跌0.7%。自2017年10月達到週期性高點以來，澳洲住房價格已累計下跌6.8%。
截至目前，澳洲住房價格已經回落至2016年9月的水平，在過去16個月中，房價下跌的月份就佔到了14個。
盡管房價已經持續下跌一年有餘，但是目前的房價水平較五年前相比仍上漲18%，提示絕大多數業主仍處於盈利狀態。
談到2月份的房價數據所透露出的積極信號，CoreLogic的研究負責人Tim Lawless說道：“今年2月份，澳洲住房價格跌幅較前兩個月有所緩解。去年12月份和今年1月份，澳洲住房價格環比跌幅均達到1%。”
“就季率而言，截至今年2月的叁個月內，霍巴特是唯一一個房價環比錄得上漲的首府城市，漲幅為1.1%。同期，堪培菈住房價格環比持平，而其他的首府城市均無一例外出現下跌。”
Lawless表示稱：“澳洲住房市場表現持續疲軟，且主要集中在前幾年累計漲幅相對較大、經濟條件相對更為穩健的地區。這一迹象表明信貸收緊對市場買方活動造成了廣泛的抑制作用。”
另外，根據CoreLogic的估計，今年2月份，全澳範圍內住房成交量同比下降12.8％。其中，悉尼和墨爾本住房成交量分別下跌20.6％和22.1％。
就年率而言，截至今年2月份的一年內，澳洲八大首府城市中僅有3個城市住房價格同比錄得上漲。其中，霍巴特以7.2%的漲幅排名首位。值得注意的是，悉尼住房價格同比出現兩位數的跌幅，為上個世紀80年代一來的最大同比跌幅。布裹斯班房價同比下跌0.5%，自2012年以來首次同比錄得下跌。
CoreLogic的研究負責人Tim Lawless表示，如果墨爾本住房價格以相似的速度持續下跌，那麼在未來幾個月內我們也將看到墨爾本出現兩位數的同比跌幅。截至今年2月份的一年內，墨爾本住房價格已經下跌了9.1%。
在本輪下跌中，珀斯和達爾文的住房市場再次遭到打擊。不僅最好的時代沒有趕上，此前好不容易有所改善的住房市場今又開始出現惡化。當地就業市場的疲軟表現，再加上信貸緊縮，導致房價面臨下行壓力。
2、不同地區，住房市場表現迥異
相比首府城市，非首府地區住房市場整體表現更為抗跌。截至今年2月的一年內，首府城市整體住房價格下跌了7.6%，而同期非首府城市房價則僅下跌了1.4%。
相比高價房，低價房表現更為抗跌。相關數據顯示，過去一年，首府城市中高價房（房價最高的25%住房）下跌了10.7%，同期低價房（房價最低的25%住房）跌幅僅為2.6%。
具體到城市，悉尼和墨爾本兩地住房相對其他城市明顯更貴，因此霍巴特和阿德萊德等具備相對房價優勢的地區，房價表現更為堅挺。
Lawless指出，目前的趨勢非常明確。在本輪市場下跌週期中，悉尼和墨爾本高檔住房市場表現最為疲軟。相比之下，房價相對可負擔的地區則明顯受益於首次置業者的激增而出現上漲，成為本輪下行週期中表現最好的市場。
另外，銀行開始調整自身風險敞口，逐步收緊針對按揭比例高、負債收入比較高借款人的貸款。由此也推動部分買房人開始尋求中檔或低檔住房。
就首府城市而言，過去一年，房價表現最為強勁的地區主要集中在霍巴特、堪培菈、阿德萊德和布裹斯班。
但是，由於澳洲住房市場整體表現疲軟，過去一年住房市場表現最佳的十大地區中，9個地區的房價漲幅不及5%。
與此相反，過去一年住房市場表現最糟的十大地區全部位於悉尼和墨爾本。其中，墨爾本內東區住房價格跌幅高達15.1%，排名墊底。
Lawless指出，過去一年房價跌幅最大的地區主要集中在悉尼和墨爾本的高檔住宅區。這些地區在房價上漲週期時累積漲幅相對其他城市明顯要高，房價和居民傢庭年收入的比率往往也最高，成為“住房最不可負擔的地區”。
“隨着銀行等貸款機構逐步降低這部分市場的風險敞口，自然而言，這些地區的信貸供應相對其他地區表現更為緊張，對當地的住房需求構成進一步的抑制。”
非首府地區
就非首府地區而言，住房市場表現最為強勁的地區主要集中在塔州非首府地區，以及墨爾本外圍規模較大的城鎮。
調研結果顯示，這些地區往往具備理想的生活方式、相對便宜的房價、配套設施齊全、上下班交通便利的特點。
相反，非首府地區表現最弱的住房時差主要集中在農業地區、以及悉尼外圍城鎮。其中，前者在過去一年中受到了乾旱等自然災害的沖擊。後者則主要受相對房價過高的影響。
例如，悉尼外圍的Newcastle和Illawarra住房市場明顯要弱於墨爾本外圍地區。一方面，墨爾本外圍地區房價佔據相對優勢，另一方面，墨爾本人口增長表現更為強勁，特別是州際移民。
3、2月澳洲住房租賃市場概述
今年2月份，在租房需求上升的推動下，澳洲租房市場條件普遍出現改善。
今年2月份，除達爾文外，其他首府城市中位週租金環比均錄得上漲。全澳範圍內，租金環比上漲0.3%，同比上漲0.4%。但是，從趨勢數據來看，澳洲絕大部分地區租房市場條件表現疲軟。
就各首府城市而言，堪培菈和霍巴特租房市場表現最佳，租金較上年同期相比分別上漲4.7%和4.6%。與之相反，達爾文和悉尼兩地住房市場表現最糟，租金較較上年同期相比分別下跌6.1%和2.9%。
盡管澳洲租房市場條件相對疲軟，但是租金收益率卻持續攀升。
其中，首府城市租金收益率從2017年8月的低點逐步回升，從2017年8月的3.39%提升至今年2月的3.81%。
值得注意的是，盡管澳洲絕大部分地區租金收益率錄得回升，但是霍巴特例外。由於當地房價漲幅快於租金漲幅，因此，霍巴特同期的租金收益率呈下降趨勢。相關數據顯示，截至今年2月份，霍巴特租金收益率錄得5.0%，不及上年同期的5.2%。
4、住房市場的影響因素
首先，澳儲行（RBA）和澳大利亞統計局（ABS）髮布的信貸數據均表明，信貸供應和貸款活動均出現持續放緩。
自去年下半年以來，新增自住房貸出現顯著下滑且未有改善迹象。Tim Lawless說道：“盡管投資活動放緩是導致住房市場下行的一個主要驅動因素。但是，近期自住房貸活動的大幅下滑所帶來的影響可能更為深遠。原因是自住房貸體量是投資房貸的兩倍。”
投資信貸下滑所帶來的影響主要集中在悉尼和墨爾本兩地，而自住房貸的大幅下滑則可波及整個澳洲住房市場。
除信貸供應外，其他一係列因素也對目前住房市場的持續下行造成了影響。這些因素包括新屋供應增加、待售房產增加、海外買傢減少、消費者信心下滑等。
新屋供應增加
整個住房部分建築活動於近期達到了前所未有的峰值。新建住房供應的增加對一些市場的影響逐步凸顯。例如，在一些高密度住宅區，有關供應過剩的擔憂開始上升。
待售房產增加
受買傢下降、成交週期延長影響，待售房產數量顯著上升。除了上文提到的新屋供應激增外，上市銷售二手房數量也大幅上升。“買方市場”特征明顯，很多買傢享有不錯的議價優勢。
海外買傢減少
澳大利亞國民銀行（NAB）最新的調研結果先後，海外買傢僅佔新增住房需求的6.5%，較2014年年末的17%明顯下滑。值得注意的是，海外買傢的大幅減少可能對高層公寓市場的影響更大。
消費者信心下滑
西太銀行/墨爾本研究所公布的消費者信心調研結果顯示，消費者對未來住房價格的預期持悲觀的態度，繼而對住房需求構成抑制。
END
據CoreLogic的研究負責人Tim Lawless分析，整體而言，從房價跌幅來看，澳洲住房市場今年2月份出現改善。但是，住房價格下跌區域進一步擴大，並且沒有迹象表明澳洲住房市場已經觸底。
展望未來，市場預期推動澳洲住房市場觸底反彈仍需相關政策的相應支持，其中包括貨幣政策。
盡管澳儲行已經連續31個月按兵不動，宣布保持1.5%的歷史低利率不變。但是，鑒於住房市場持續疲軟，澳儲行進一步降息的概率明顯上升。
另外，就業市場的持續強勁或推動居民收入增長，進而利好住房市場。
上月，澳儲行行長Philip Lowe就呼籲公平工作委員會（Fair Work Commission）和企業雇主需要提供更多的幫助，以加快工人工資增長。他說：“如果工人能夠享有正常生產力提高所帶來的漲幅，那麼與之對應的年工資增長率為1%。再加上2.5%的通脹率，那麼工資增長率應該達到3.5%。”
本文數據來源：CoreLogic
