在考慮購買一套公寓或聯排別墅時，業主是否已經準備好處理分契式所有權房產的各項事宜？
分契式所有權表面看來頗為復雜，但事實上，它能使業主的生活更加簡單，並更容易了解即將購買的房產。
分契式所有權能使業主更加輕鬆地處理公共生活中的各項事宜。
它還有助於處理與業主法人團體之間的來往、協商各種章程、管理公共區域並準備分契式所有權可能產生的種種費用。
眾多的委員會、會議、收費和章程令人迷惑不已，因此本文將扼要介紹一些基礎知識。
何謂分契式所有權？
分契式所有權是一種產權體係，代表擁有樓房或建築物的部分法定所有權。
分契式所有權一般出現於私有公寓或有多套住房的小區之中，它使個人可以獲得房產的部分所有權（該部分被稱為“一個單元”）。
分契式所有權房產在形式上可以是住宅類房產，包括：
單元房
高層/低層公寓
雙拼別墅
聯排別墅，或
獨棟別墅
也可以是商業類房產，包括：
辦公室
零售商鋪
工廠
倉庫
倉儲單元房
澳洲有關分契式所有權的法律在每個州和領地都稍有不同。業主買入一套分契式所有權房產的同時，也會成為業主法人團體的一員。
何謂業主法人團體？
樓房或小區內的業主所形成的法人實體既業主法人團體（在某些州被稱為物業）。
業主們共享整個“公共財產”的所有權並對其負責 – 其中包括樓梯井、花園、泳池、車道、洗衣房、大廳和樓房外部等公共區域。
了解分契式所有權房產
入住理想公寓之後，業主對分契式所有權房產和社區的義務有哪些？
章程
在分契式所有權房產中生活會受到一係列章程的約束。
這些章程旨在促進和諧的公共生活，保證住戶的安全，保護樓房和其週邊設施的外觀及完整性。
這些章程旨在為分契式所有權房產的住戶營造一個和諧的生活氛圍。
章程規定了日常生活的方方面面，包括垃圾處理、噪音限制、停車、是否可養寵物和是否能在陽台晾曬衣物，乃至翻新工程（包括安裝空調或鋪設地闆）及對公共財產的任何改變。
每個分契式所有權房產可能會制定不同的章程。然而，不同類型的房產可能根據其類型而有“章程模闆”（如住宅、商業和綜合用途等類型）。
請注意：房產章程具有強制性，違反章程的個人可能會受到處罰。所以，放任愛犬在公共區域活動之前，請務必仔細閱讀各種指南。
收費
分契式所有權房產的收費（即物業費）是定期的，用於運營和維護房產。
這種收費一般按照業主擁有的單元面積（例如，叁室單元的費用會高於一室單元）、所在樓房的面積、房齡及其配置設施進行計算。電梯、泳池、健身房等需要定期維護的設施，一般會增加收費。
收費的多少一般按照業主所擁有的單元面積、所在樓房的房齡、面積及其配置設施進行計算。
收費主要分為以下叁種：
管理費：管理費主要用於分契式所有權房產的日常運營，包括清潔、綠化、房產管理、公共區域的管理、維修、保險、會計等事宜。
償債基金：償債基金一般用於大型或長期項目，如樓房的施工、粉刷、管道鋪設、維修以及緊急情況或配置升級。
專項收費：專項收費主要用於緊急情況或臨時開支。一般在對樓房進行大型施工、維修或結構優化，例如更換屋頂或清除白蟻，在管理費或償債基金數額不足時，會收取此類費用。這類費用是在其他已有費用基礎上額外收取的。
專傢建議：有關分契式所有權房產的專項收費可能成為業主與管理人的爭論焦點，因此業主必須在入住之前了解所住單元相對應的責任。
既然已經了解了分契式所有權房產的相關義務，那麼妳是否知道影響業主及其房產的決策者是誰 – 以及自己如何獲得話語權？
會議
物業會議決定分契式所有權房產運營相關的可行事項，如樓房維護、管理、章程制定和社區活動。
所有業主和業主代表均有權參加會議並通過代理人或親自投票。
業主和業主代表可以參加會議並投票。
投票權和收費一樣，是按照業主單元的大小進行計算的。對於待批準的決定，會議需達到法定人數（即與會業主與單元的最低數值）。各州規定，每年最少舉行一次會議（年度大會）。
如果某個特殊的問題亟待處理而無法等到年度大會，如專項收費、章程修改或大型工程等，就有可能召開非常大會或特殊大會。
委員會
加入委員會是業主參與分契式所有權房產運營的重要方式。業主（或其提名人）組成的委員會代表所有單元的業主對業主法人團體進行管理。該委員會通常在年度大會上選舉產生。
委員會的目的是保證所有住戶遵守本州分契式所有權法律和社區章程。它還負責處理在之前會議上提交的所有決議以及分契式所有權房產的日常運營。委員會全年可自行舉行會議並處理各種事宜，如獲取維修工程的報價。
委員會可以使項目順利進行、樓房得到改善，但是隨之而來的還有對其他業主的責任。
分契式所有權房產的管理
分契式所有權房產並非必須有管理人，有些分契式所有權房產可以實行業主自我管理。但是管理人會解決業主自我管理中出現的很多錯綜復雜的棘手問題。
通常分契式所有權房產會指定一個管理人，一般是一傢獨立的公司，代表業主施行各種指導方針。
分契式所有權房產管理人 – 一般是一傢獨立的公司 – 負責處理大大小小各類事宜。
管理人負責處理大大小小各類事宜，從安排維修到幫助起草新章程、舉行年度大會、髮送收費通知、制定預算方案以及準備財務賬目、記錄和報表。一流的管理人具備豐富經驗，對於任何分契式所有權房產和委員會來說都是寶貴資源，因此業主在指定管理人之前需要進行充分調查。
但是一切不止於此
分契式所有權房產比較復雜，因此業主在購買之前應仔細研讀與其相關的州法律並查看分契式所有權房產報告，一定會受益匪淺。澳洲一些地方政府和權威機構會舉辦與分契式所有權常見問題相關的課程或交流會。
