David剛剛順利交割了人生的第一套投資房。作為愛學習的他，早就聽說折舊報告這個澳洲房產投資利器的妙處，也想為自己的愛房申請一份，可這市面上的折舊報告的報價差別還蠻大。
網上看到裹面各種道道又很多，再看看朋友投資房的折舊報告，有的幾十頁，難免是有些頭大。。。
如何專業級解讀折舊報告？裹面到底有多少誤區？讓我們一一解答。
誤區一， 認為自己花了多少錢買房，就可以申請多少折舊費用抵稅。
實際上，您的購買總價需要分攤給土地、房屋結構、設備和裝飾以及其他部分，只有成本部分可以折扣，其他是不能抵扣的，比如開髮商的利潤部分。
誤區二，認為只要和房子沾邊的名目，都可以申請折舊費用抵稅。
以下詳細剖析常見的不能或不應進行折舊的項目。
1. 老房子
大傢在申請折舊報告的時候，專門處理的公司常常會問到該建築物的完成日期（construction completion date）。為什麼呢？
這背後是有條法律規定在約束。任何民用住宅建造時間如果早於1987年9月15日，等於距今31年以上了的就不再享有結構工程津貼的計提折舊資格。
那萬一您買到了老房子，到底還可不可以進行這部分的折舊攤銷？其實還仍應征求工料測量師的專業意見，因為常常可能有其他資產項目還是可操作的。比如，前業主的某些裝修的費用，符合條件的設備或裝飾部分等等。
2. 二手房
一轉眼今年的預算之夜就要到來，大傢還記得去年的提議和通過的議案嗎？其中有一條和房產折舊息息相關，在2017年5月9日晚7:30以後交換簽署購買二手住宅房的合同，新業主不能享受該物業現有設備的資產折舊。
但新業主自己新買的設備資產還是可以繼續做折舊抵稅。
換句話說，投資者購買全新的物業和投資者在去年預算之夜前購買二手住宅房不受影響，仍可以按照老方法全部計提折舊。
3. 土地
土地或者土地估值是不考慮計提折舊的。為什麼呢？房子本身有造價成本，漸漸也會貶值，所以會計或者稅法而言是根據有限的時間推算每年的損耗值，也就是常說的折舊。
但土地是沒有損耗的，所以無需折舊，甚至因為資源稀缺性還會帶來增值。
4. 建築物推倒
有一部分房產投資者偏愛選擇買“大地破房”，然後按照自己理想模式推倒重建。那麼這部分建築物的推倒成本可以進行折舊嗎？答案是NO。
5. 種植花木費用
投資者除了房產投資，更願意投入金錢給外圍的園景建築和種植花木，為房屋增色不少。 但這其中的種草、種樹並不能像實體建築那般可折舊，常被稱作soft landscaping 和hard landscaping的差異。
6. 維修保養和更新
維修，保養，更新的性質完全不同，自然折舊的待遇也不同。
比如說，籬笆有個洞，用同等材質進行修補替換，這可以算維修。 房屋的木制平台以防腐爛而上個油漆，這可以算保養。這些都不是折舊項目，可以一次性進費用。
但比如整體式廚房櫥櫃進行更新， 或者更換空調，這都算設備更新，需要按折舊攤銷的方式進行處理了。
7. 購買成本
跟買房有關的法律支出、房屋檢查費、蟲害檢查費、印花稅等等，也別以為是能用來折舊的。統統不行，這些都屬於購房成本。
誤區叁，折舊報告越便宜越劃算，反正都是一樣的報告？
為什麼有的折舊報告費可以很便宜，有的就不行？原因很簡單，一分錢一分貨。作為房產投資會計財務師，我們見過的折舊報告很多，質量差別也很大。
一般來說，專業報告定價不可能很低，因為測量師會上門去勘察，雖然增加成本，但報告質量也隨之大大增加。
一方面是更加如實地反映房屋的內部實際情況，幫助工料測量師采集真實數據從而達到最大化折舊，另一方面是在嚴格遵守稅局的規定，超過一定房齡以上的房子必須這麼處理。
總而言之，任何花在房產上的支出，其實都分流成了叁部分，一次性費用，折舊攤銷，和成本統計。
不會花了沒有用途的錢，也不會一筆錢可以抵稅多次。特別是在出售房屋的時候，對於有些投資房，折舊的部分需要還原計算，根據每個人的不同情況，專業會計稅務師都會給您做出量身定制的解答。
