在澳洲，買賣房產的流程簡單、透明公正，這歸因於澳洲法律法規嚴謹，投資環境優秀且透明。
繼新州財長Dominic Perrottet上週一宣布將在明年對印花稅進行改革，澳洲財長Josh Frydenberg也要求銀行放鬆貸款限制，投資置業出現新機遇。銀行有希望放鬆貸款限制，但我們作為投資者還需要清楚地知道澳洲房貸的一些相關事宜。
關於澳洲房貸需要知道的幾點問題。
浮動利率（Variable Rate） 還是固定利率（Fixed Rate）？
貸款時除了了解自己的貸款利率是多少，還要知道自己選擇的是浮動利率還是固定利率。
固定利率是指在約定期限內，利率不隨央行利率調整或市場利率變化而變化，如果選擇了較低的固定利率能夠幫助貸款者在一段時間內鎖定他們的理想利率，同時可以清楚的知道每個月要支付的還款數額。但這裹需要注意以下幾點：
固定利率是有期限的，通常最多維持5年，當期限結束後，需要重新跟銀行談一個新的利率。跟銀行簽約時合同上的固定利率不一定是最後的貸款利率，實際貸款利率是以房屋交接
（Settlement） 那天貸款髮放時的利率為準。提前還款受限制，而且不能享受利率下跌使還款金額下降的優惠。
浮動利率的優勢就是較靈活，可提前還款而沒有罰金，也可申請對沖賬戶抵消貸款，加快還款速度。對於今後幾年現金流入比較充沛、存款結餘較多的人比較適合；缺點則是利率不確定，一旦加息，就會增加還款金額。
只還利息（Interest Only） 還是連本帶息（Principal + Interest）？
從稅務角度上看，因為澳洲有負扣稅
（Negative Gearing），當投資房的收益小於投資成本時，可以將虧損沖抵當年的收入，實現降低稅賦的目的。因此對於投資房，稅收較高的人群適合選擇只還利息的方式。對於自住房，由於不是投資房貸款利息無法抵扣所得稅，因此建議如果手頭寬鬆適合選擇連本帶息的還款方式。
建立對沖賬戶 （Offset Account） 有什麼好處？
在投資者選擇浮動利率後，可以選擇設立兩個賬戶，一個是貸款賬戶顯示貸款的餘額，另一個是對沖賬戶就是還款賬戶。對沖賬戶裹的錢可以抵消貸款賬戶裹所欠的錢從而起到抵消貸款利息的作用，好處主要有以下叁點：
最大程度上節省利息：因為對沖賬戶是按日計息，投資者可以把工資，租金等收入打到對沖賬戶，這樣付進去的當天就開始抵消貸款利息。
資金的最大自由化：對沖賬戶裹面的資金能隨時自由存取，如果有多餘的資金可以隨時存進去抵消利息，使妳的資金分配更加自由。
潛在的稅務利益：澳大利亞稅法規定：投資房貸款賬戶裹的欠款所產生的利息（利息就是貸款利率）是可以用來抵扣稅的。對於投資房，如果設有對沖賬戶，不但可以隨時將資金取出使用，取出來的部分會從當天開始計算成利息用以抵扣所得稅。
貸款的數目是否影響利率？
銀行一般會從兩個方面決定貸款的利率，首先是貸款額度，通常在付完首付的基礎上，貸款額度越高貸款利率相對就越低。再者是信用評級，銀行對貸款人的信用評級越高貸款利率就越低。在此要注意商業貸款一般最多能貸到物業估價的70%，住宅貸款通常最多可以貸到房子估價的80％。如果要求貸更多比例需要額外一次性購買貸款保險。
需要提供什麼文件？
銀行要求提供的材料不外乎是要了解貸款人的財務狀況以保證銀行的合法權益，主要是需要以下四方面的信息：
身份證明：護照，澳洲或國內的駕照，澳洲簽證類別
銀行存款單或銀行的對帳單：證明有足夠的金額付首付 （定期，活期都可以）
個人資產和負債：如房產汽車等資產或其它貸款情況 （基本信息即可）
收入證明：澳洲簽證類別不同銀行要求提供的海外收入材料也有所不同，建議先找我們專業會計師咨詢後再提供相關材料，在這裹先簡單分為兩個方面：申請人本身的工作收入，簡單來說對於公司雇員（PAYG），銀行通常要求提供一份雇主信 （Employment Letter） 和近叁個月的工資單 （Payslips），對於自雇者（Self-Employed） 需要提供公司1到2年的報稅記錄。如果在澳洲有投資房，需要提供租金收入的相關材料。
貸款審理需要多長時間？
完成整個貸款流程一般需要四到六週的時間，包括評估物業和審訂合同所需時間。
因此建議您如果準備買房，首先讓銀行根據您的資信情況做一個“預審”（Pre-approve），告訴您可以貸出多少錢，多長時間內能貸出。
貸款有哪些費用？
申請貸款會產生一係列的費用，目前各大銀行一般會免除住房貸款的申請費用，但對於商業貸款的申請銀行往往要征收一些費用，比如貸款申請費
（Establishment Fee），固定房貸管理費 （Ongoing Fees），慾購房產的評估費 （Valuation Fee），物業交接費（Settlement Fee） 等，所以申請商業貸款時要提前對這些費用有所了解。
目前房貸利息太高怎麼辦？
如果您覺得目前的房貸利息不太理想，那麼您可以考慮轉貸款 （Refinance），也就是重新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款，從而享受一個更好的利息。
