關於土地性質以及分區
土地功能分區最主要的是用來控制包括土地切割的樣子、開髮完成後的效果、密度、高度、建築退後、建築材料、小區綠化、停車位和挪車的空間等問題。由於每個市政廳對規劃政策都有自己的想法和自己的解讀，分區（Zoning）這事兒也變得五花八門，結果慢慢的，不管是新州、維州還是昆州，對市政廳的規劃條例都陸續出台了統一的格式（比如新州的 Standard LEP，維州的 Victorian Planning Provisions 和昆州的 Queensland Planning Provisions）。
各個州的土地功能分區也都是大同小異，主要都是分為四大塊：
- 居民區（Residential）
- 商業區（Commercial）
- 工業區（Industrial）
- 農業區（Rural/Agricultural）
居民區一般就是按照高中低密度來區分，比如新州的R2是低密度，R3是中密度，R4是高密度，R1是綜合，R5是郊區的大塊居民用地等。維州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 換成了 Residential Growth Zone, General Residential Zone 和 Neighbourhood Residential Zone，其實也是按照密度和地區特色來進行劃分的。昆州就是很簡單的按照低密度、中低密度、中密度和高密度劃分。
商業區一般是按層次劃分。市中心（CBD）通常都是最高層，然後是區域中心（Subregional Centre），然後是地區中心（District Centre），然後是街區中心（Neighbourhood Centre）。街區中心一般都是低層建築，也就是大傢日常用的、離傢近的，比如牛奶吧這種。地區中心和區域中心輻射區域會更廣，商品的選擇更豐富一點，比如服裝店、寵物店、樂器店或者其他服務類等。市中心通常都是最高層，最遠，輻射區域最廣，同時選擇也最為豐富。高檔的品牌店，綜合性的商城等。
農業實際區別也就是可以分割的地塊大小。由於市政廳要保證農業用地的完整，分割的要求因此較為嚴格。相對情況較好的地由於單位面積的產出量大，所以可以小一點，相對較差的地由於單位面積的產出量小，所以要更大一些，這樣才能保證農民們在一塊地上可以自給自足；所以好地首選種水果或者蔬菜，如果差一點通常會以種莊稼為主；情況再差一點的，就只能以放牧為主了。
下面就介紹一些關於常見分區的基本分析，由於篇幅有限，只能點到為止。
- Mixed Use Zone：是在之前的基礎上改進了的一個常見分區。通常允許建四層，可以建高密度和中密度房型。在火車站附近可能會更多的遇到這種區。這樣的分區對高度限制不嚴格，如果申請的話，可能會批更高的高度。
- Residential Growth Zone：理論上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四層，但是當地 Council 有權規定當地的限高。在社區中心和火車站附近能遇到這種分區。
- General Residential Zone：比較常見的分區。可以使用現代設計風格，但是要遵循週邊風格設計，可以建獨棟房屋或者聯排別墅，公寓根據情況亦可，限高根據不同區域不同，通常為9米。
- Neighborhood Residential Zone：在好區很常見。通常情況下，只能做兩套。 但是也有特例，在一些區的schedule中，比如Moreland，會說可以做4套。因此這個也不是絕對的，限高通常只有8米。
- Township Zone：改進型區劃，可以建獨棟房屋和 townhouse。限高 9 米。在房屋增長緩慢的地方能遇到這種區劃。有一些情況下可以做mix use，比如底商加住宅。
- Low Density Zone：這種區劃就只能建獨棟房屋了。偏遠地區比較常見這種區劃。
以上就是一些最常見的分區。了解分區是開髮中非常基礎的一個部分，打個比方就好像是整個建築裹的做地基而要用到的沙，非常基本但是又不可或缺。借用上一篇文章後，有朋友在回復中的一句話，澳洲是個法律規定非常清晰的國傢。
在澳洲做開髮實際上如果非常清楚流程和要求是很難出現大問題的，只是因為大量海外開髮商甚至本地經驗較少的開髮商並不知道具體在什麼時候該做什麼、怎麼做，所以才總是大倒苦水認為澳洲“水太深”。其實並不然，多了解就會少走彎路，要經常留意去收集和學習。特別是經驗較少的開髮商們不能總是因為吃虧了、踩雷了才長了經驗，這樣的成本實在太高，還是要防範於未然！
