最近幾天銀行貸款進一步一步收緊的消息，讓已經簽好購房合同但還沒有辦理交割的客戶心裹也一緊一緊的。
除了有打算一次付清全款的實力買傢，絕大多數人在這種情況下的第一反應，就是立刻想辦法甩掉這個燙手的山芋。最直接的方式是通過買傢律師向賣傢提出由於經濟/貸款困難無法履行合同交割，請賣傢同意解約並退還首付。
遺憾的是，新州購房合同通常並不能由於買傢未能得到銀行貸款而解約。
我們在以前的文章中討論過新州合同買方違約的經濟責任，即賣傢通常至少可以沒收10%首付或追討10%首付未付的部分；並且，如果再次出售價格差距如果大於10%金額的話，賣傢還可以繼續向買傢追討超出的部分。
因此可見賣傢主動解除合同的動力非常小，而很有可能是直接宣布買傢違約，以最大限度地保護賣傢利益。
在目前房貸市場一片風聲鶴唳的局面下，如果真的預見到將會髮生無法交割的情況，作為買傢的妳，應該首先搞清楚有哪些方式可以在settlement之前轉手，每一種方式涉及的手續稅費等等。
敲黑闆，妳們想知道的交割前轉售方式大全來了（同樣適用於熱門的樓花轉售）。
1、終止原有合同，然後再簽一份新的合同
適用於賣傢同意終止合同，轉售給和買方沒有親戚/血緣/夫妻關係人士的情況。
如果買傢已經尋找到一個潛在的下傢買傢；買傢可以向賣傢提出要求，因為財政困難或其他因素導致自己無法完成這個合同。買傢需要得到賣傢的許可是否可以終止合同。
這種方法取決於賣傢是否同意，如果賣傢同意終止合同，那買傢跟賣傢之間的合同就失效，賣傢會跟下一個買傢簽訂一份新的合同，通常價格和條件都不變；但是賣傢可能或可能不會要求加價。
這種情況下，第一個買傢不需要交印花稅，印花稅由第二買傢承擔，最後的過戶名將會是新的買傢。而第一買傢最初支付的10％首期款，在終止合同的同時就會由賣傢律師從信托賬戶中退還給第一買傢。
關於賣傢與第一買傢的解約合同也是有門道的，有時候，賣傢並不是完全解除第一買傢的責任，如果第二買傢也不能交割的話，賣傢還是可以追究第一及第二買傢的責任。雖然這種情況比較少見，但還是要和妳的律師仔細確定相關條款。
2、On-sale
適用於第一買傢希望在成交前加價轉售的情況。
這種方式是買傢自己的合同繼續進行，不過買傢找到了一個新的下傢購買自己的物業，那麼買傢可以出一份新的合同。在新的合同中，原本的買傢成了賣傢，合同價格可以由原本的買傢定。
在有合同條款限制的情況下，買傢在找銷售代理出售房產前必須得到賣傢的同意，最後成交也需要叁方同時在場完成。當然如果合同條款中完全沒有提是否需要賣傢同意，即，沒有限制，買傢可以在第一時間聯係銷售代理出售事宜。
在這種情況其實涉及到兩個合同，原買傢需要跟買傢先成交這個物業（合同一），然後再過戶給下傢（合同二）；原買傢需要交一次印花稅，下傢也需要按照新的合同交印花稅；第一個買傢向賣傢支付了10%的首期款，第二買傢則需要向第一個買傢支付10%的首期款。
這兩份合同的交割需要叁方同時同地點進行，物業會最終過戶到第二買傢名下。第一個買傢的合同義務直到最後叁方同時同地點成交後才解除。
3、直係親屬間轉名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）
這種方式適用於買傢自已無法貸款，但是親戚或朋友可以貸款並且願意接手房產的情況，並不需要事先征得賣傢的同意。
根據新州稅法第18條第3款，在房產成交時，過戶文件上可以把受讓人的名字換成自己的直係親屬(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。轉讓方需要寫Statutory Declaration(由律師來準備)。
在這種情況下，買傢只需要交一次印花稅，而買傢的親屬只需要交$10印花稅。
買傢需要準備能證明和親屬的關係的證據，如出生證公證件（上面要顯示父母的名字），關係公證件或結婚證等；如果是配偶（含同居配偶）的關係，需要有證據證明在合同簽定的時候配偶關係已經存在了。此外轉讓方需要做statutory declaration和directions (由律師準備這兩個文件)，需要在律師或太平紳士面前簽字，境外客戶需要到澳駐中國領/使館簽字。
另外，新加入的親屬也需要提供護照公證書或澳大利亞律師，太平紳士或領事認證過的護照復印本。
在做好這一係列手續後，雖然屆時合同首頁上的買傢名字不變，在做銀行貸款的時候就直接以親屬的名義申請，並且在申請的同時向銀行提供已經簽好的一係列轉名文件。
這裹還有其它一些妳可能需要知道的信息：
關於印花稅
在第一種情況下即使買傢已經交了印花稅，如果合同作廢的情況下印花稅可以退回；在第二種情況下買傢的印花稅是免不了的，並且下個買傢也要交印花稅（已第二個合同價計算）；在第叁種情況下買傢依然需要按時交印花稅，不過買傢的親屬只需要交$10印花稅。
請注意，新南威爾士州政府在2016年6月21日宣布從當日起，無論以上哪一種方式，如果新買傢是海外人士，即不是澳大利亞公民或澳大利亞永久居民（永久居民在轉名當天的之前一年需要在澳大利亞住滿200天），政府會額外征收房價的4%印花稅。
如果您是使用第3種方式（直係親屬之間轉名），而原有買傢已經交了額外征收的4%印花稅，那如果直係親屬還是海外人士，就不需要額外多交4%印花稅。
關於海外投資管理局批準（FIRB）
如果加名字，更改名字或更換比例涉及海外人士（即不是澳大利亞公民，澳大利亞永久居民或紐西蘭公民），是需要申請FIRB海外投資管理局的批準。
如果房子或土地價格是一百萬以下，FIRB申請費是$5，500。如果是一百萬以上，價格會逐漸增加。
關於增值稅
如果原買傢因賣房或轉名字而有得到盈利，澳大利亞是需要交增值稅的，詳情請咨詢會計師。
關於過戶後轉名
在房子成交過戶後再轉名字，其中一方還建在時轉名字是要另交多一筆印花稅的（按轉移時市價來算）。另外，除非是自住房，還有增值稅需要交。
關於遺產繼承
我們不能預測政府在未來會不會有遺產稅， 但繼承會有一定的費用，例如律師費還有法庭申請處理遺產費用。另外也要考慮增值稅是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情況）。
希望以上說明有所幫助，請您選擇最適合您的方式並告訴您的律師。
