前言
澳大利亞地產業規模高達7萬億，而7萬億的市場足以牽動澳大利亞的整體經濟。鑒於體量龐大，房價又跌跌不休，很多人開始質疑眼下的澳洲房市到底是“正常的週期性調整”，還是屬於“泡沫吹大後的夢魇”？
一 第二個愛爾蘭？
澳大利亞數據金融分析公司（Digital Finance Analytics）負責人Martin North表示，未來12-18個月，澳大利亞或將成為第二個愛爾蘭。
回溯至金融危機爆髮期間，愛爾蘭因為房地產泡沫而深陷危機的情景歷歷在目，銀行被無法回收的房貸拖垮；一些新建成的小鎮因無人買房居住變成“鬼城”；許多來自東歐和亞洲的員工因為工資、福利下降紛紛出走他國。迫於無奈，愛爾蘭不得不向歐盟和國際貨幣基金組織髮出援助請求。
全球專業基金巨頭富達（Fidelity）澳大利亞董事總經理Devoy來自愛爾蘭，她曾親歷了愛爾蘭住房市場破滅的全過程。
在近期慶祝公司新興市場基金成立的一次活動上，Devoy表示，澳大利亞財富過度集中在了住房市場，無論是通過直接住房投資，還是通過大銀行退休基金進行投資等方式。她說：“包括負債收入比、房價收入比、房價收入比等在內的所有指標均表明澳大利亞住房市場一個巨大的泡沫正在形成。”
但是，Devoy認為盡管澳大利亞住房市場存在泡沫，但是和愛爾蘭當時的情況存在明顯差異。例如，愛爾蘭央行實行的是德國、法國等歐洲國傢的貨幣政策。當時，愛爾蘭人貸款成本接近0，導致幾乎每個人都是開髮商和借款人。實際施工率是需求量的兩倍。但是澳大利亞目前的情況並非如此。
澳大利亞數據金融分析公司（Digital Finance Analytics）負責人Martin North則表示，盡管澳大利亞和愛爾蘭存在一定的差異，但是在很大程度上是完全相似的。
他說：“如果把愛爾蘭住房市場泡沫破碎前1-2年內出現的各種不同因素和目前的澳大利亞住房市場進行比較，妳會髮現兩大市場相似之處遠遠大於差異。”
首先，愛爾蘭實施的是非常寬鬆的貨幣政策和貸款政策。同樣，澳大利亞央行已經連續25個月維持1.5%的低利率不變。盡管貸款政策有所收緊，但是仍然處於相對寬鬆的狀態。
其次，愛爾蘭建築業經歷了一個顯著的增長時期。當時，首次置業者直接選擇門檻較低的新建公寓，隨後公寓新建熱潮導致供過於求，繼而引髮崩盤。同樣，在澳大利亞我們也看到目前的新建公寓量也面臨非常重大的風險。我們看到很多新建的公寓出現銷不動的情況，很多開髮商也面臨資金鏈斷裂的風險。
來自愛爾蘭的悉尼大學經濟學教授Colm Harmon對目前澳大利亞住房市場的風險也持相似的觀點，即目前的澳大利亞住房市場和愛爾蘭市場非常相似。
目前，澳大利亞住房市場最大的風險即皇傢委員會所暴露出來的問題，即低廉的貸款成本和寬鬆的貸款條件。
他說：“盡管利率有所收緊，但是貸款買房人能否承受則成為了關鍵。尤其是當大量只付息貸款到期轉換為本息同還貸款的情況下，貸款買房人能否承受。”
大量新建的房屋或許能顯示一個國傢的經濟繁榮,但其背後的隱患是巨大的泡沫。有數據表明,從1996年到2006年,愛爾蘭房價平均上漲了叁四倍,房價相對傢庭年收入的比值也從4增長到10,在都柏林,房價與收入比高達17。
二 澳大利亞第叁季度房價
今年第叁季度，澳大利亞房價環比跌幅有所擴大。其中，悉尼錄得全澳最大同比跌幅，下跌6.1%。
今年第叁季度，悉尼房價環比下跌1.5%，同比則下跌6.1%。其中，獨棟屋和公寓同比分別下跌7.6%和2.6%。
墨爾
今年第叁季度，墨爾本房價環比下跌2.4%，同比則下跌3.4%，較2017年11月峰值跌幅達到4.4%。
今年第叁季度，布裹斯班房價環比上漲0.1%，同比則上漲0.8%。其中，獨棟屋和公寓同比分別上漲0.8%和0.7%。
今年第叁季度，阿德萊德房價環比持平，同比則上漲0.7%。其中，獨棟屋和公寓同比分別上漲0.6%和1.2%。
今年第叁季度，珀斯房價環比下跌2.0%，同比則下跌2.8%，較2014年6月高點已經下跌13.2%。
叁 利好VS 利空
如前文所講到的，目前關注的焦點是澳大利亞住房市場的泡沫是會逐步萎縮，還是會直接破滅？換言之，目前澳大利亞住房市場所面臨的利好和利空有哪些？
利好
事實上，在本輪暴漲之前，澳大利亞住房市場曾經經歷了長時間的下跌，即19世紀90年代早期和20世紀30年代，最嚴重的兩次下跌都和全球經濟衰退有關。同時，復蘇過程漫長而痛苦。
除此以外，絕大部分時間，澳大利亞住房市場都是經歷正常的週期調整，下跌幅度大約在10%，隨後會出現明顯的回升。
因此，支撐市場相信本次不是泡沫崩盤而是正常調整的“利好”條件包括：
以美國為代表，全球經濟正在走強；
澳大利亞就業持續保持強勁；
澳大利亞經濟增長穩定，今年第二季度同比增長3.4%；
澳元兌美元彙率跌至0.7000，有助於確保本地經濟；
澳儲行在未來一年內進行加息操作的幾率並不大。
但是，支持市場調整，房價進一步下行的利空因素也同樣存在。
信貸收緊導致房價下跌。借款人可用現金減少意味着對住房的需求減少，進而影響房價下跌。
融資成本上升。目前，過去幾年，美聯儲先後已經八次加息。由於澳大利亞主要大銀行均依靠海外融資，因此，融資成本上升是大勢所趨。
另外，房地產市場面臨的最大威脅是失業。盡管截至目前，就業增長勢頭良好，但是如果東海岸房地產價格下跌導致住房建設熱潮停滯不前，會髮生什麼？
毫無疑問，失業率將大幅上升。 這意味着房屋貸款違約增加以及強制銷售後房地產面臨進一步壓力。在這種情況下，全國房價肯定會遠低於大多數人所預期的10％的跌幅，繼而導致很多在過去兩年內買房的人資不抵債。
四 何時才能入場？
在住房市場疲軟，負面報道鋪天蓋地的情況下，在買房問題上，人們可能會叁思而後行。
澳大利亞權威房產機構CoreLogic提供的數據顯示，截至今年9月，全澳範圍內房價同比已經下跌2.7%，拍賣清空率降至60％以下。
在悲觀情緒影響下，一些投資者會認為，由於近年來房地產行業累積漲幅過大，未來幾年不可避免地表現不佳。他們大都預測房價會下跌10％，15％或20％。
的確，很多人認為，即使目前房價出現下跌，但是價格仍然超出了自己的可負擔範圍。市場一旦過頭就需要進行糾正，目前的市場表現亦是如此。尤其是在信貸收緊、皇傢委員會調查的影響下，很多潛在買房人都進一步下調了購房預算的標準。
但是，也有市場人士指出，並不是所有的上漲背後都伴隨着下跌。同時大批人士均認為目前的澳大利亞住房市場並沒有達到泡沫的狀態。
原因很簡單，在他們看來，人口持續增長、國民經濟強勁、利率持續低位等基本面支撐因素並未髮生改變。
此外，澳大利亞的住房需求仍然很大，同時我們還沒有足夠的新建住房來滿足這種需求。只要供需不匹配持續，房地產價格的下行風險就會相對要低
但是，這樣是不是就意味着我們應該入市呢？
從投資的角度而言，住房投資關鍵的應該是取決於投資者的個人能力，而不是傾盡所有博一回市場。
如果投資者了解房產投資是一項長期的投資，並且選擇了正確的投資資產，則可以順利避免任何市場波動。
現在是入市的好時機嗎？如果想要在1-2年內獲得較大的資本利得，那麼現在顯然不是好的時機。但是，從長遠來看，優質物業具有良好的投資回報。原因很簡單，優質資產需求大且相對稀缺。尤其是在市場條件不好的情況下入手也符合市場的規則。
END
任何投資都有風險，風險越大，投資回報越高。住房投資亦是如此，只要買進就掙錢的日子已經過去，在市場波動時期考驗的更多的是投資者的耐心和選擇。
