內城區公寓的建設危機現在開始讓人感覺到痛——在悉尼，施工的起重機數量下降了叁分之一，並將再減少叁分之一。
大型開髮商Harry Triguboff的Meriton公司已經停止收購悉尼的土地，土地價格將呈現自由落體式下滑，銀行傢要為虧損做好準備。Meriton也縮減了它的建築活動。
在墨爾本，建設危機則被延後，因為開髮商正仍在進行施工，因為他們已經拿到的舊的承建許可允許他們以比新規更高的密度建房。要是不進行就會失去這個機會。墨爾本的建房供應業蓬勃髮展的另一個原因是，該州正在進行前所未有的基礎設施投資。
（圖片來源：《澳洲人報》中文網）
在東部沿海地區，銀行信貸收緊，導致首次購房者和投資者都大幅減少了對小型公寓的購買，但仍有一些中國人在購買。州政府會對此感到震驚，因為這其實意味着它們將獲得的財政收入要低得多——它們對該市場施以重稅以最大限度地擴大收入。
但是有一部分公寓市場的表現仍然非常強勁。富裕的嬰兒潮一代人正決定從他們的大房子裹搬到通常離市區較近的公寓。但他們不想要大多數開髮商正在建造的小型公寓——這些公寓往往得到想大斂市政費的地方議會的鼓勵——“嬰兒潮一代”想要充足的居住空間，以便他們能夠保持現有的生活方式。
大多數老牌開髮商並沒有選擇這批買傢，並且獲得建設許可的漫長的拖延將他們鎖定於為學生，遊客和年輕管理人士提供小型公寓。在過去幾年裹，這是一個很好的市場，但現在它已經供過於求，這限制了租金上漲，加上公寓價格已經被政府稅和費用推高，這讓投資者無法獲得足夠的收益。
如果中國學生和遊客的人數持續上升（並且在中國留學生問題上，真的存在“如果”這種不確定性），那麼隨着時間的推移，將出現公寓短缺和租金上漲，但租金要大幅上漲才能證明需要提高供應。新南威爾士州和維多利亞州政府將面臨收入乾旱，這可不在他們的長期預算考慮內。
此外，東部沿海地區的開髮商對此深感沮喪。與Harry Triguboff的Meriton能為自己的買傢提供貸款不同的是，其他開髮商不能像銀行那樣對待他們客戶，因此他們承受了監管機構施加給銀行的信貸緊縮的全部沖擊。
一位參與東海岸公寓和房屋建設的非悉尼本地的主要開髮商與我聯係，解釋了銀行信貸緊縮如何影響到他的業務。他的故事代表了房地產開髮行業的大部分情況，所以我引用了他的話：“在2016年5月之前，一切進展順利。2016年5月，APRA（澳大利亞審慎管理局）宣布阻止澳大利亞銀行向購買澳大利亞公寓和住宅的海外買傢貸款。
“當時，所有澳大利亞銀行在為高層住宅提供貸款時，都限制每個開髮項目在海外銷售的公寓不能超過總數量的30％至40％，而海外買傢多來自中國。沒有任何警告，沒有解決現有合同的緩沖時間，就這麼“突然的”——不再為海外買傢提供資金。
“許多人因此失去了首付定金。這一決定是澳大利亞當前房地產低迷的開始，情況將變得非常難看。
“在APRA不再對海外買傢貸款之後，他們通過將LVR（貸款與價格比）從70％降至60％再加上10％的流動性（LVR實際達到50％），對老年退休金投資者髮起了攻擊。
“現在再一次，沒有警告，沒有緩沖時間，那些投資者失去了首付，現在已經退出了房地產市場。
“然後，APRA通過限制投資房貸增長率的手段來攻擊銀行的支付利息貸款。借款人必須審查他們的貸款並改為本息同還。
“接下來，皇傢銀行業委員會強調，審批貸款時采用的傢庭支出衡量標準（HEM）可能過低，年收入80,000澳元的支出標準設為32,000澳元太低，應該是5萬澳元，這將把他們的貸款從337,000澳元降低到197,000澳元。首次置業者市場也沒有了。
“不包括HEM在內，其他的變化已經破壞了公寓市場，而這需要數年才能恢復。
“目前澳大利亞創紀錄高的移民人數正在推動住房需求。而我們已關閉供應。APRA的決定的影響，將令在東海岸建造的公寓數量減少50,000套（高峰時有12萬套公寓開工）。本地購房者購買的每套公寓對司庫平均貢獻為160,000澳元，因此這意味着國傢稅收少了80億澳元（50,000 x 160,000澳元）。與此同時，各州已經增加了印花稅（新州從4％提高到8％），因此，APRA和州政府共同殺死了（公寓市場）這只可以下金蛋的鵝。”
另外請記住，這只產金蛋的鵝還尚存一絲氣息，因為一些開髮商已經轉向高端公寓，但公寓市場的繁榮已經結束。
這樣沮喪的開髮商和憂心忡忡的銀行傢，其實還有很多。
