前幾日，Vaucluse這棟濱海豪宅以4000萬澳元售出引起了熱議，據報道，這套房實際屬於劉強東，是永輝董事長夫人黃女士代為持有並在此次出售的。
當然，代持一說也只是坊間傳聞，那麼再看看下面這個真實案例：
近日，海外人士王先生對昆士蘭州布裹斯班（Brisbane）一處價值80萬澳幣的叁房公寓垂涎叁尺，便找到了在悉尼且擁有澳洲永居身份的老同學李女士，提出由自己作為實際出資人，由李女士作為代持人替代王先生出價購買。
隨後，代持人李女士成功“買”下此房產，並在律師幫助下成功完成交付，獲得所有權。
此時，王先生的太太得知此幕後情況後馬上急了，越想越擔心，輾轉多處聯係到了我們進行咨詢。
上面這個就是非澳洲身份的投資者掛名購房的典型例子。
所謂“掛名購澳房”，是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。
在這種情況下，代持人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權；實際出資人不享有房產的所有權，卻對投資行為實際出資。
今天的文章裹，我們總結歸納了以下6個關鍵法律知識點，希望可以幫助或警醒更多想要了解代持，或面臨此類問題的“實際出資人”與“代持人”們。
1.FIRB對於買傢簽證以及身份的規定
對於大部分的二手房，澳大利亞海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board ）設置了一係列門檻來限制海外人士直接購買。
FIRB規定，海外買傢一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民，可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。
所以，沒有澳洲身份的王先生，只能求助李女士作為“買傢”掛名購買此房產。
但是需要注意，此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為，更有甚者可能面臨政府機構的起訴（包括刑事訴訟）。
這是因為，FIRB明令禁止隱瞞海外投資人身份，或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的申請費的行為，違反者不僅會被罰款及強制出售物業，情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。
無疑，這對代持人和物業實際擁有人來說，都是非常大的違規風險。
2.首次置業補貼與印花稅減免問題
澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說，海外人士購買物業，必須要通過海外人士購房申請的審批，且需要交納一定數額的申請費。
一些州政府對海外人士收取比本地購房者多出7%-8%的印花稅，由此不難想象，外國人為了規避政策成本，希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。
上面案例裹的王先生，作為有一定資產的海外人士，通常無法自身申請州政府給予的首次置業補貼或印花稅減免，而代持人李女士，則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人王先生獲得以下優惠：
首次置業補貼（1-2萬澳元）申請條件：
1) 必須是澳洲永久居民或公民；
2) 購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
3) 購房者年齡滿18週歲；
4) 必須購買價值不超過75萬澳元的新房。
首次置業印花稅減免政策申請條件：
1) 購房者從未在任何國傢購買過房產；
2) 購房者從未申請過首次置業補貼；
3) 新房交付後，須在該房產內連續居住12個月或以上；
4) 購房者必須年滿18週歲。
3.銀行貸款的抵押與還款問題
2016年之後，海外人士貸款愈髮收緊，甚是關閉。
因此，通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款，也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定，所有貸款均仍由出資人償還。
那麼，若實際出資人王先生沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對代持人李女士的信用評級與再貸款能力，或是強制要求李女士償還貸款。
4.“代持協議”代持人與出資人權利義務
雙方存在借名買房的“代持協議”，且有充分的證據證明訴爭房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的，是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質？房屋所有權是否歸出資人所有，而非代持人所有？
澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義”。
也即是“掛名購房”後，作為登記權利人的代持人李女士一旦反悔，即使實際出資人王先生留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；
更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，王先生自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。
在托倫斯登記制度下，當代持人李女士決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人王先生的同意。
如果新買傢為善意第叁人，且在已辦理產權變更登記的情況下，王先生已沒有可能要求取消此交易，拿回房產產權。
善意第叁人：是指在某有瑕疵的法律關係中，該瑕疵法律關係雙方之外的，任意不知法律關係有瑕疵而做出有損瑕疵法律關係雙方某一方的人，該第叁人所做出的損害行為並非出於故意。
這時，即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究代持人李女士的相應責任。
此外，如將來實際出資人者與代持人之間出現了與產權相關的糾紛，那麼實際出資人就會十分被動：
由於所涉及的物業產權是注冊在代持人名下，法院會要求實際出資人提供證據證明自己所主張的所有權，而這方面舉證十分困難。
即使實際出資人能夠提供購房時的出資憑證，代持人也可以主張對方的出資行為屬於借貸行為，這種情況下實際出資人很難保護自己在物業增值部分的所得。
如代持人是實際購房者的傢人，代持人甚至可以主張出資行為屬於贈予行為，實際出資人甚至可能因此分文不得。
最後，與代持人相關的一係列問題，包括代持人的財務狀況惡化導致破產，需要拍賣名下物業清償債務，代持人意外死亡的遺產繼承問題，代持人婚姻狀況所涉及的財產分割，代持人與租客鄰居產生的矛盾以及因物業貶值產生的銀行債務等等，也可能導致實際出資人十分被動。
5.賣傢、代持人與出資人法律關係問題
掛名購房情形一般具有雙重性特征，涉及下面兩個法律關係：
1）由出借名義人（代持人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關係；
2）由出借名義人（代持人）與房產賣傢之間形成的房產買賣的法律關係。
一般情況下，實際出資人與代持人通常關係較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關係，因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。
但由於借名購房本身隱藏着許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。
因此，在考慮“掛名購房”前，務必要確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。
6.“代持協議”在澳房圈中的適用
盡管“代持協議”伴隨着眾多風險與潛在違規可能，但實踐中，不少買傢由於某些限制，仍然需要合規的“代持關係”來進行投資行為。
因此，“代持協議”在購買海外房產中的額合規性起草與適用就顯得尤為重要。
