因本人常年執業中澳兩國法律，除了許多中國客戶會咨詢澳洲投資法規的問題，也有許多澳洲國籍的華裔客戶咨詢關於回中國購房、售房、繼承房產或拆遷等問題。
在十問十答之前，我們先來關注以下經典咨詢與案例：
Case 1:
永強最近想回浙江溫州城市買個小房子給父母養老，順便也就當投資，等父母百年後把房子賣了。但是了解了一下，髮現外籍身份買房限制太多了！但如果以父母的名義買房，以後房子轉名好復雜呀，更何況，我還有二個兄弟，萬一父母那邊出點狀況，我可不想他們跟我爭房子，畢竟世事難料。
Case 2:
2005年，德國人馬斯庫帶着300萬元來到上海準備大乾一把。於是，他拿出100萬元買了房，剩下200萬元經營紅酒生意。十多年後，馬庫斯的紅酒生意失敗了。而他的房子以1725萬元賣掉了，十年十倍不止。臨行前，他聳聳肩，滿臉不解地說：“這真是一個神奇的國度！”
中國復雜的國情與飛速髮展的經濟讓中籍或外投資者們無疑在實業投資與地產投資、境外投資與境內投資之間不斷摸索門道，於磕磕碰碰以求致富經。
面臨中國商品房買賣，大面積的舊房拆遷或祖輩繼承？以下文字將就澳籍華人在中國購房/售房的一些法律細節進行十問十答，希望能幫助到讀者們。
1.外籍人士主體要求？
一種是境外機構經有關部門批準在中國境內設立的分支、代表機構；
另一種是在中國境內工作、學習時間超過一年的境外個人，而購買的房屋必須是“符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。”
2.如何證明自己的外籍身份？
港澳同胞提供特別行政區護照或居民身份證、往來大陸通行證；
台灣同胞提供台胞證或經確認的身份證明；
外籍人士需提交護照、居留證、經公證的中外文名字對照或外籍人士在中國的工作證、居住證(證件上需同時注有此人的中文及外文姓名)、《向國外及港澳台人員租、售房屋審批表》。
3.購房基本材料證明
外籍人士需提供在境內工作或學習滿一年的證明（勞動合同或滿一年的簽證等）；
購房人在簽署合同的時候需要在合同中同時注明中文和外文姓名；
購房人提供身份證明，港澳同胞回鄉證或台灣居民來往大陸通行證、《向國外及港澳台人員租、售房屋審批表》；
外籍人士需提交護照、居留證、經公證的中外文名字對照或外籍人士在中國的工作證、居住證（證件上需同時注有此人的中文及外文姓名）、《向國外及港澳台人員租、售房屋審批表》；
所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯，境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經境內、外機構公證、認證後方為有效；
備齊資料後，需首先交由北京市涉外審批辦公室進行審查；
如購房人需要貸款且在京無固定收入的，其收入證明、婚姻證明及配偶同意購房抵押貸款證明均需經所在國公證機構公證。
4.外籍人士購房要求上有什麼區別？可以用外幣支付嗎？
外籍人士購房采用實名制：房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記；
外籍人士在中國購房用人民幣付款：外籍人士以人民幣支付購房款，需提交人民幣的合法來源證明，或者先將外彙結成人民幣，再支付購房款。具體在辦理結彙時需提交：①商品房銷售合同或預售合同；②有效護照等身份證明；③在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明；④一年期以上的有效勞動雇傭合同或學籍證明；
外籍人士在中國購房的稅收情況：外籍人士在中國購房的稅收情況並不存在不同的征收標準。因此外籍人士除了必須進行買賣合同公證外，在國內購房的最大門檻還是購房資格問題。
5.外籍人士購房和中國公民一樣嗎？
從目前市場來看，外籍人士同大陸人士在購買二手房的流程上基準類似，只不過增加一項買方需要到涉外審批辦公室進行審批手續，然後才可購房。
買賣雙方與經紀公司簽署買賣合同；
買方到涉外審批辦公室進行審批；
買賣雙方提交過戶相關資料；
買賣雙方辦理房屋產權過戶手續；
領取房屋產權證。
6.外籍人士可以購買二手房嗎？
可以購買二手商品房，不可以購買公房和經濟適用房，因為公房和經濟適用房具有福利性質。
二手房買賣對外籍人士的要求與商品房相同。現實中有外籍人士出資而讓中國人出面登記為產權人，以規避“自用、自住”原則的情況。
然而其中的風險也是極大的，如登記的產權人可以將該房屋出售給他人，此時因為不動產的公示原則，除非外籍人士能證明買方非“善意第叁人”，否則不能要求買方返還房屋。
即使外籍人士與登記的產權人簽訂了詳細的協議，因為違反了我國的相關政策，也極有可能被法院判決無效，外籍人士只能要求登記的產權人將購房款返回，而無權要求變更房屋產權人。
7.外籍人士可以辦理貸款嗎？
持護照辦理貸款的境外個人，則需要叁份材料，貸款需求才能被銀行接納：
出入境管理局頒髮的自向銀行申請辦理貸款之日起一年(含)以上的《居留許可證》。
自向銀行申請辦理貸款之日起，一年(含)以上的《工作許可證》，以及連續12個月(含)以上的《工作許可證》。
連續12個月(含)以上《個人所得稅納稅證明》。
外籍人如果委托代理人購房，需要辦理委托公證手續，在委托書中應當明確委托的權限及期限，以免因授權不明給委托人造成損失。
8.外籍人士售房的基本材料證明
身份證明：由於中國不允許雙國籍，因此之前的身份證明會被注銷，需提供護照辦理賣房手續，所以首先需要開具合法的身份證明，證明前後兩個證件是同一個人。
此外，外籍人士出售房屋，還需要提供護照、護照譯本公證書、產權證。
過戶時，若本人不能到場，應辦理委托公證，還需要提供委托公證書，譯本公證，代理人身份證原件。
9.外籍人可否繼承中國房產？
外籍人士可以繼承國內房產，只要該房產係被繼承人的合法財產，依據《繼承法》第36條【涉外繼承】外籍人士繼承在中華人民共和國境內的遺產或者繼承在中華人民共和國境外的中國公民的遺產。
須向居住國的公證機關申請辦理公證書，證明申請人的職業、住址和他與在中國遺留有房產的被繼承人的親屬關係。該公證書還須經我國駐該國的使領館認證(根據領事條約，兩國互免認證的除外)。
持上述經過認證的公證書、被繼承人的死亡證明書、遺囑等到房產所在地的公證機關申請辦理手續。公證機關對有關證件審核後，認為符合我國法律規定的，髮給房屋繼承權證明書。申請人憑此證明到房產所在地的房產管理部門辦理具體繼承事項。
申請人不能親自來中國辦理繼承事宜的，可委托他人代為辦理。代理人代辦房產繼承事宜時還應提交授權委托書，授權委托書應記明代理人的姓名、住址、代理權限並由委托人簽名蓋章。委托書也應按規定辦理公證、認證手續。
外籍人士因繼承中國境內的房產髮生糾紛時，可向房產所在地的人民法院起訴，由人民法院依法裁決，根據繼承法的規定，華僑或外籍人士繼承中國境內的房產，適用房產所在地法律，即適用我國法律。
