買房說難很難，說簡單也很簡單，很多人人還沒到澳洲，就打算買房，就是因為覺得現在房市太好，怕來了以後房價漲了再買就吃虧，這話說對也對說不對也不對，因為買房不是簡單的出一筆錢買個房子，而是要結合太多變量的一種考慮，這世界上賺錢的方式很多，買房是華人喜歡的方式，但並不是最好的方式，兩年前我們買阿裹巴巴的股票只要25美金一股，現在開盤就要65美金了，世界上其實有很多投資機會，相反，很多時候着急買房，尤其在海外，急急忙忙買澳洲樓花的，即使這2年樓市那麼好，能大賺的也不多，何況房子沒賣掉就不算賺。
好了，言歸正傳，我們談談樓市，首先買房如果考慮收益，往往只有兩個因素：
租金收益
長期增值
對於租金回報率要求比較高的，往往是交通比較好，容易出租的，這樣的戶型往往是公寓或者townhouse。對於長期增值比較高的，本質上市需要這個投資具有一定的稀缺性，稀缺性有哪些呢？
土地大小；
政府在該地的投資情況；
該區域的人口增長情況；
學校等其他很難改變的資源。
因此，如果從增值角度來選區域，我往往會選擇髮展比較快，政府又有一定計劃在那兒的區域。但由於信息的不對稱性，最先知道以上兩點的往往是知道內部數據，甚至是精於某個區專研的地產開髮商，到了普通老百姓手裹已經是二道信息了，但即使是二道，只要妳知道的比較早，也比其他老百姓了解太多了。
所以，在選區上，如果從增值角度來看，我往往會看幾個數字：
我會在realestate上看這個區過去1年和10年的房價中位數增長趨勢；
我會看平均每個月的房產銷售數字（代表成交量，這個數字越大，說明增值越穩定）；
每個list 用戶訪問情況，這個代表需求；
同時我也會google下這個區的人口遷移情況，是淨流入人口還是流出；
當地的稀缺資源（比如學校，火車站等），這些往往是華人看房的必備選項；
偶爾的查查這個區有沒有重大基礎設施建設等。
但選區往往不是只考慮增值，房子最核心的部分應該是居住，除非妳是買投資房，目的不同，如果是買自住房，希望買到的房子是讓人開心的，每天住着是幸福的，這種感覺，應該比單純的增值更重要，由於房子的居住屬性，使得我們選區除了看以上增值的情況，還要看幾點：
1. 距離工作地的遠近。
這是個非常重要的因素，很多海外來買房的人，除非妳打算從來不工作的，不然我不明白連自己工作在哪兒都不知道，買什麼房子，如果妳只是打算先買一套然後以後再買，那我不反對妳，如果妳本身只有一次購買機會，我其實還是建議妳早點過來把工作定了再考慮選區問題，我一般選區，不會超過交通要超過30分鐘上班的地方。
2. 環境和生活。
這是我認為最核心的功能，我們從中國來到澳洲，無非就是圖個環境和生活，想象下以後父母和自己孩子一起在一個很漂亮的小區居住，父母可以頤享天年，我想，是非常幸福的事。相反，華人區我倒不覺的那麼重要，這也看自己父母是怎樣的，我父母就不大喜歡和陌生人交往，所以環境好，生活悠閑是我考慮最重要的因素。
綜合以上幾點，買房考慮的因素實在太多了，而妳的預算又是非常有限，妳越來越希望別人告訴妳應該買什麼房，該怎麼買，其實，在妳買房過程中，就是對自己需求梳理的過程，妳會越來越清楚什麼才是妳真正想要的，因為妳的預算不可能讓妳滿足以上所有要求，甚至有些要求，妳已經被提出門檻，沒有選擇的權力了。
我在買房的過程中，經歷了一種思想的轉變，那就是從增值目的變成自住目的。坦白說，我買房算是比較有眼光的人，我最早在國內買的第一套房，從打算買房到實際買房就7天，買後第一年增值50%。2年前在上海買的第一套房，半年增值50%，也是從打算買到實際買用了3天，當然，那是中國的時代屬性造成的，但我確實比同期其他購房者更有眼光點。我來澳洲，開始的想法也是這樣的，因為我一直覺得我不會長期在這兒居住，覺得買個房子，等以後走了能增值就好了。可我現在想法變了，首先是因為我認為可以增值的區域，遠遠超過我的預算，我不希望賭個未來，這會影響我現在的生活，其次，我覺得買房最關鍵的還是住的舒心，如果妳一直以增值的目標來選自住房，其實會很矛盾，雖然很多時候也能找到，但妳考慮因素太多，會很累。
以上說了一通買房的感悟，接下去說說一些技巧
每週，可以在real estate上浏覽下妳想要的房子，我經常喜歡點下 page visits這個功能，遇到好的房子，我一般會每隔一天去看下這個值的增長，這說明了市場的需求，也說明了我如果想買這個房子的潛在競爭者，要知道，往往在一個去，如果以出價為一次成交，成交/點擊就是轉化率，這樣的轉化率在某些區一般是比較穩定的。因此單位時間點擊越多的，往往最後出offer的也越多
列好清單，走之前規劃下路線和時間，爭取一次性看盡量多的房子，遇到自己很心儀的房子，一定要仔細看看，因為妳出offer的時候，很可能沒有機會再看第二次，因為妳很多時候連inspection這樣的條款都不敢放到合同裹面，因為妳怕妳的offer不夠strong
出offer的時候，事先帶上check book，妳需要多和中介套話，最關鍵的是套出賣傢的心理價位，現在這個市場，如果妳要買房，90%以上的情況是必須達到賣傢心理價位的，有些中介不願意說的，那妳就只能猜。猜也是有技巧的，需要總結的，按照我幾次經歷，我髮現如果有5-7個offer以上的房子，一般妳的價格要出到12%以上的溢價才行，舉個例子，40萬的房子，妳要出到45才有可能，這是我總結的某些屌絲區的規則，猜了幾次，最後成交價基本和我比較接近。我最近買的房子，7個offer，我的出價只比第二名多了500塊
offer被接受後，讓中介掃描soft copy，妳可以同時髮給過戶師和broker，讓過戶師看合同，讓broker做貸款，有些人喜歡自己去銀行搞貸款，反正我覺得也沒差多少錢，我遇到的broker反正我都覺得還好，妳同時寫500或者1000的小定給中介，並在合同上約定subject to finance 2週，10% deposit 兩週，往往如果貸款沒辦下來，那10%deposit也不用交了，這是正常一般情況，樓花情況比較特殊，我以後再說。
檢查房子是個技術活，比如有些籬笆，裹面有石棉，或者塑料，以後拆起來需要專門的人，比如房屋的朝向，在澳洲，大門朝南，院子在北邊，房子整體南北向的最好，房子是不是在高壓線邊上，是不是在加油站邊上，是不是在大馬路邊上，是不是在鐵道線邊上，這些都影響房子的潛在價值，不要進去一看裝修不錯就覺得房子好，另外，房子的地是平地還是坡地，一般平地比坡地好，但坡地不要太坡，也可以設計成不錯的院子等等，我自己都想去學一門專門檢查房子的手藝活了。房子裹面有些是木闆質量是很好的，有龍骨的，不要覺得一眼看上去老相就否定這個木闆的價值，等等。
其他比較有技巧的就是出價了，出價本質是個心理戰，這個心理戰不僅是知道賣傢的，還要知道其他競爭者的。這兒大多數人認為自己只要高過其他競爭者就好了，事實上，如果妳達不到賣傢心理價位，妳依然成交不了。有些區，偶爾有個天價成交，賣傢心理非常不健康，指望自己的房子也能天價成交，對於這些賣傢，我一般直接掠過。出價這個技巧是需要訓練的，我建議剛去買房的人，看到自己70%滿意的房子就可以出價，初期出價偏低點，通過出價，可以問到中介最後的成交價大致是多少，同時因為建立了跟中介的聯係，以後往往能被通知更多不錯的房子，因為中介也也希望直達目標購房者，經過幾次訓練，妳會變得很精準，我現在看某些區的房子成交價，一看一個準，誤差不超過1萬。如果妳出價偏低最後也被接受了，那妳就撿到漏了，反正妳買不到自己100%滿意的房子，還不如買了算了。
關於買房的時機，我一直認為買房有兩個情況是可以買的，一個是勢頭，比如最近悉尼的這股風頭，其實妳只要入市就好了，這種勢頭，非常像去年5,6月份的背景，也非常像去年初的上海，去年初的上海交易所，過戶需要排隊4個小時才能領到一個單子，再回過頭看看現在，房價還是漲上去了，雖然有點跌下來了，但比起之前買入的，還是有增值的。所以無論悉尼還是墨爾本，大傢都要理性的看到1-2年後，市場必然會冷下來。
房地產本質是在賭一個期望值，大傢都認為高的時候，就會更高，也就是泡沫，而在泡沫變大的過程中，乘勢出擊是非常合理的選擇。現在這種情況，肯定是出手的實際，即使以後跌，也只能跌倒現在買入價的時候。但由於現在市場火爆，難免有很多高期望值的賣傢和很多非理性的買傢，作為購房者，我還是建議需要理性點，不要出非常不理性的價格。
澳洲的房產和中國房產有個很大的不同點是，澳洲的房子是一個個賣的，有些房子局部差異很大，中國是一片小區一片小區賣的，因此漲價跌價很明顯，而澳洲顯然主觀因素更多點。但因為這種主觀因素，會導致房地產不穩定，我偶爾看過足迹08年的一些帖子，髮現有些豪宅區的房價1年內跌的很厲害，這很容易解釋，因為豪宅區的房價，其主觀性更大，加之成交量較少，導致價格波動會比較明顯。
如何去判斷一個區或者某個房子的主觀因素到底有多大呢？ 我用簡單的方法，往往我會去看週邊一塊土地的要價，因為純土地的要價往往代表基本的生產資料，然後就是看這個房子的建築部分值多少錢，這也很好判斷，現在一般新起的房子，都在8000-12000 一個SQ的成本上，一個3房兩廳20年的house，如果裝修尚可，其價值大致在15萬左右，當然，我以上數字是基於屌絲區我研究的範圍得到的，如果妳的目標區是豪宅，數字顯然不同，通過這樣的判斷，妳就可以很清楚知道妳買的這個房子值不值，主觀因素到底有多大。
比如我買的這個房子，週邊有塊明顯位置比我差的土地，面積差不多，要價是30萬+， 我的房子3房兩廳兩衛生間而且戶型裝修都很好，才7-8年，從建築成本上，我想怎麼也值個14-5萬了，所以這樣的房子，如果45萬能買到都算合適。
這裹面可能的泡沫是土地價值，事實上，土地價值是非常重要也很難判斷的資源，屌絲區也有高大上的資源，比如靠近火車站，靠近學校，這又回到了我帖子初期說到的問題，妳的土地到底是不是稀缺的，在一個區，肯定有些資源是比較固定，至少30年不會變的，有哪些呢？火車站，SC，醫院，學校，因此靠近這些地方的資源是有一定稀缺性的，相反，離這些地方遠的土地，其增值空間肯定不如離那些資源近的土地，因此，假如離那些資源近的土地是30萬元一塊，其他的是20萬一塊，我也偏好買前者，因為增值率會不一樣（假設其他地方的土地並沒有長期或者明顯的規劃案）。
其實說了半天，買房的時機就兩個：
妳覺得各方面性價比都符合要求，長期看漲的時候，用理性判斷可以買的時候，就可以買；
在房市上漲的勢頭上，任何選擇，只要不是太離譜，都可以買，買了以後不會馬上跌，但要做好2-3年後跌的準備，但妳輸得起
接下來重點說說期房
我自己是有慘痛經歷的，因為我第一次買期房失敗了，失敗在於，期房也是分情況的
期房有兩種情況，一種是樓花，一種是Land & home package。 對於前者，貸款的主要風險在於建成後的估價問題，如果妳是全款，當我沒說，如果妳要貸款，比如妳這房子50萬賣妳的，但建好後，找銀行貸款，銀行認為這房子只值40萬，這時候妳就差10萬，怎麼辦？妳就現金補吧，如果沒現金，妳的10%首付也退不回了因為妳違約了。事實上，除了那些即將造好的樓花外，大多數期房subject to finance沒有任何意義，因為他們只能給妳2週時間，而貸款協議即使批了，3個月後就失效了，到時候還要重新來
因此，樓花我認為最大的風險是貸款風險，這個風險和價值評估非常相關，而往往樓花都是有溢價的，這種溢價是對未來的判斷，在一個市場上升的時候，是可以賺到錢的，比如去年在悉尼買樓花的，今年肯定賺的很爽，但即使賺到錢，比起買house，平均來說還是house賺的多。但樓花有個好處是杠杆放大，可以用10%的首付來撬動投資。總之，是個風險相對比較大的玩法。在我看來，對於自住房購買者，顯然並不劃算。
期房還有一種性質，就是Land & home package，如果妳是正常的土地，在土地上起一個house，那沒問題，問題是，現在很多開髮商，買了塊地，然後分了地起townhouse，然後也用這種方式來賣，這就出現問題了。這個問題，去年可能還不是問題，今年就是問題，因為我後來接觸的所有銀行，這種方式都不貸款，很簡單，因為這種方式，做的貸款是split loan，銀行評估覺得風險太大，風險在於什麼？因為這塊地不是獨立的，一旦起房子的其他幾傢出現問題，銀行想拍賣這地也拍賣不了，而且對土地的評估是包含開髮商利潤的，很難評估清楚，因此，對於買apt或者townhouse（尤其有common wall或者包裝了下後但實際上還是有common area）的房子來說，做land & home package 成功率極低，即使成功了也有偶然性，我4個月前來澳洲，看房看了1個月，後來兩個月全部浪費在這個land & home的房子上了，最後還是沒買成，這裹面經歷簡直是血淚史，當然，我選的房子還是非常劃算的，2個月後，邊上同樣面積同樣戶型一樣的房子就比我貴了6萬塊錢，只不過我這房子買不下來，還好我事先一直拖着合同，最後沒損失，但真心浪費了我大量精力和時間，以及時機
建議：買自住房的，不要碰樓花，不要碰期房，不要被那1萬的補助誘惑。如果妳是年輕人，現在只能買樓花，妳自己評估風險吧，我不做建議。總之，在妳有選擇的時候，不要碰樓花，不是說樓花肯定不賺錢，樓花也能賺很多，但不適合自住買傢。
這兒我想說點關於房子本身的事，很多小白，實在對澳洲的房子結構質量弄不清楚，我也弄不清楚，但大體上，市面除了公寓等高層建築外，大多數牆要麼是單磚，要麼是闆房，要麼是雙磚，其實各種都有優劣，但對於一般講究性價比的，我還是覺得單磚的最好，具體也不解釋了，闆房每隔幾年要刷一下油漆，因為涉及到防腐等問題，雙磚雖然成本最高同時冬暖夏涼，但一旦結構出現問題非常麻煩，所以我一直覺得單磚是性價比比較高的方式。
另外，看房的時候，也要看看屋頂的瓦片，通過瓦片往往比較容易確定房屋的年份，另外，瓦片可能是正常瓦片，有些是鐵瓦片，鐵瓦片的劣勢我覺得挺明顯的，下雨的時候頭頂噪聲極大，另外比較悶，好處好像也有，但對一般老百姓來說，還是不要太追求不一樣了。
（參考閱讀：房屋知識：鋼闆屋頂和瓦片屋頂，到底哪個更好？）
房子的地勢也是很重要的，在一條馬路上，妳要想想下雨的話，會不會進入到妳房子裹？有些馬路高度比房子高的，房子附近一般都有排水溝，看看是否有堵塞現象等，另外，需要看看房子週圍有沒有大樹，大樹的樹根會影響房屋結構，等等這些都是可以看房子的一些技巧。
另外，很多人買房會考慮好不好租，這種信息往往來自中介，但中介的話有時又不敢信，於是上論壇或者問朋友，而論壇或者朋友本身都是個例，妳再爛的地方，如果這房子就在火車站邊上，房子又超好，肯定是很好租的，相反，妳很高大上的地方，房子離交通遠，房子本身闆房+幾十年的老房，肯定是相對不好租的。
於是，我的方法更簡單點，往往妳可以隨機的去realestate上看某一個區這個時間點出租的房子數量，然後再查到這個區的常住人口數字，兩者除一下就有個比例值。這個值越低，顯然出租是越容易的。
為什麼？因為這裹面有個假設，假設就是，在任何一個區，都有固定比例的人會出租房子，而且這個比例是固定很難改變的，而這個區提供出租的房子數量如果較少的話，那顯然更容易出租。
拿這個數字跟妳自己經歷過的比較好出租的區比較下，妳就大致知道妳買房的區到底好出租還是不好出租，這樣觀察幾週，如果數字也比較穩定，那基本就有靠譜結論了。
還有個小技巧是如何計算買房水份的，我一般用很簡單的公式，也就是總房價-20%的首付後，/1000是否可以涵蓋貸款利息，如果可以，那這個house基本還算核算的，這樣的house其實挺多的，但有些區就很少，但那些很少的區，有時往往更容易上漲，這也代表了房地產泡沫裹面的非理性因素。
舉個例子，一個房子出售45萬，20%首付後，如果按照4.88%的利息來算36萬貸款，大致是1460元每月的利息，如果妳按照36萬/1000=360一週收房租，妳每月收入大致360*52/12=1560 的收入，考慮到未來利息上升以及空租外加中介費用，實際妳每年是有損失的，但這應該是個臨界值，可以通過這個來判斷。換句話說，理論上妳付了20%的首付後，這個房子可以自我養房。
我現在挑房子，一般都是按照這個來看的，因為我覺得有天如果經濟危機了，我這房子不至於典當給銀行，何況這幾年還能多放點錢到offset賬號裹面，有天不在澳洲了，就直接租給一個信用好點的傢庭就好了（所以我挑房不片面強調租金回報率，因為越高的，往往都是分租為主的物業，長期會損害妳的房子）
另外，有些房子是是fix date sale的，這說明vendor往往有某種裹有需要賣房，這樣的房子，出offer的時候比較客觀點，因為房東不是那種房子放上來試探市場那種，我個人比較喜歡這樣的房子，因為出的價格可以最後比較客觀點，但這也看房東的，也看緣分的。
來源 新足迹 作者 cnnworld
