上一篇專欄我們分析了做輕型開髮土地購買時需要注意的一些法律問題：法談如何在澳洲做小型開髮商？今天，我們會着重講講如果購買的土地上有商鋪或者是商業地產時，需要注意的一些問題。
當然，這裹所說的商業地產，既包含了購買來繼續用作出租投資，也包含了打算未來推倒做開髮的情形。所以作為小型開髮的中篇我們一並概括。不過由於一般商業地產購買時的復雜性和側重點不同，一篇文章是遠遠講不清楚的，所以這篇文章，我們先側重兩點：消費稅（GST）和租約租戶問題。
關於GST
消費稅（GST）其實是一個很有趣的話題。我們知道購買商業地產時會涉及到GST的問題。作為買傢，我們看到有時需要在合同成交時支付額外的GST而有時又不需要，接下來，我舉例來分析GST的計算和處理方法。
當然從道理上講即使先需要支付GST，這GST只是暫時付出去了，在適當的時候依情況是可以退回的。只是在成交時會佔用一個公司的現金流儲備。
當購買地價很高時，這GST將是一筆額外很大的開支。當然，這並不意味着所有情況下都要支付購買總價的10%作為GST要付出去，不過這要依據情況而定。如果買賣雙方在GST的問題上沒有計算正確的話，成交後對於雙方也會是一個持續的麻煩。
這裹我用一個之前經手的小型商業地產買賣來告訴大傢GST到底要怎麼付，什麼情況下付，以及付多少？
這個案子因為涵蓋了我們能遇到的大部分情況並且拿到了稅務局（ATO）的private ruling，因此在這裹跟大傢簡單的分享一下，當然這裹的事實我會重新包裝一下。
簡單來說購買的房產是兩棟兩層建築，購買合同價500萬澳元。具體情況為：
一樓是兩個獨立商業店面（commercial premises），商鋪A作為咖啡店在經營，商鋪B是一個閑置的商鋪無人經營。
商鋪A和商鋪B的二樓各為1個設施完備的住宅（residentialpremises），空置。
各商鋪與其樓上住宅共為一個產權（title），兩棟房產兩個title，一本銷售合同。
好，購買這樣一棟房產，GST該怎麼付？
大傢一般都知道二手住宅地產，通常來說是input taxed supply。白話來講就是買傢既不需要額外付GST也不能沖抵GST。當然全新的住宅房產另當別論，這裹不深入探討。
關於商業地產我們來說一個概念就是GST－free supply of going concern，白話就是如果一個商業房產在買賣前後一直有持續經營，那所處的商業房產買賣時便不需要額外支付GST（section 38-325 of the GST Act）。
商鋪A屬於這種情況。當然，supply of going concern在稅法下還需要符合額外一些要求，這裹也不過多去闡述，可以咨詢會計師。
那像商鋪B這種閑置無人經營的狀態，買賣這種房產時便是一個taxable supply，需要額外支付GST。
好，說回我們的例子。
ATO在給予private ruling時會考慮多方事實因素。因此在這個例子中，即使整個二樓空置，但是因為具備完備的住宅特質，包括有廁所，廚房和臥室等，所以被認定為住宅部分，不需要額外承擔GST。
一樓，商鋪A因為有一係列因素證明在持續經營，包括租約協議，並且租客會在土地買賣後繼續作為租客等因素後屬於免GST部分。
而商鋪B因為一直空置而且沒有尋求出租，因此需要額外付GST。
另外，因為這個例子中，雖然事實上房產只有兩個產權（Title）但是被切分成4個部分並在一起買賣（一個合同價格），因此商鋪B作為多少的比例需要額外支付GST也是另外一個有趣的點。
ATO在這裹最後認為，以商鋪B所佔總房屋面積的比例去計算應繳GST的比例。假設總面積為500平方米，商鋪B佔125平方米，計算為：
125/500 * $5m =$1,250,000
$1,250,000 * 10% =$125,000 (需要繳納的GST金額)
從這個列子可以看出，前期的土地買賣合同起草很重要，因為在GST很難界定的deal裹，要確保賣傢並不會因為少收到GST造成損失，也要避免買傢前期支付額外過多的GST。所以合同在處理GST的問題上要小心適當。
如果需要申請private ruling，也需要在合同中有相應的處理辦法。最終的目的是，要正確準確的處理GST才能避免日後的雙方爭議和困擾。
同時，我建議在購買商業地產時一定要邀請會計師參與。要從稅務局的實際操作中或者報稅的時間點入手，這樣才能從合同角度保障好客人最大利益免得有後顧之憂。
關於租約與租戶
如果購買的土地上有商業行為，那就一定會涉及到現有租約與租戶的問題。不同於住宅房產買賣，大多數情況下是以空房的形式成交。商業地產在買賣時，現有的租客租約情況是一個衡量地產價值質量很重要的一個因素。要怎麼理解這些租約租客和該怎麼處理也是一個很大的問題。
如果所有的租客與買傢之間都有書面的租約存在，那沒問題，買傢律師審查所有的租約。看條款中是否有對買傢不利的因素存在。
從開髮的角度，租約中是否有拆遷條款是一個需要注意的細節；是否允許提前給予通知終止租約可以盡早清空所有租客馬上拆遷，還是要等到所有租客按部就班的租約到期搬走或者給予補償，這些也都是在有租客的情況下需要考慮的因素。
這裹需要特別強調一下零售租戶的問題。如果土地上的租客與賣傢曾經簽署過符合法律要求的零售租約協議那沒什麼問題，買傢知曉租約細節並按租約去繼續執行。
如果租客與賣傢之間沒有一個書面的租約，只有口頭約定並一直支付房租那這裹就要小心了。零售租客一般有一個5年租約的概念，什麼意思，根據section 16 of the RetailLeases Act，零售租約通常最短為5年，除非租客律師在租約開始的6個月內提供certificate，這樣租約可以少於5年期。而這裹的租約既包括白紙黑字的租約，也包括口頭租約。
所以，如果妳去買一個商業地產，髮現零售租客與賣傢只有口頭協議，但是一直付着租金，這裹便會有一些問題。
第一，雖然只是口頭租約，但因為已經持續付着房租，因此會被默認為5年租約存在，不能因為沒有書面租約就以為可以成交後馬上趕走租客，進行土地拆遷。第二，因為沒有書面租約的存在，就會存在一些不確定的因素，包括：
租客是否已經租滿5年以上；
曾經是否有過書面租約；
不清楚是否有轉租或者抵押租約的情況；
是否現有租約雙方存在爭議；
是否原賣傢、房東有違反雙方口頭租約的情況；
租客是否有權利購買房產（option to purchase）；
如果已租5年以上，是否有可以隨時終止租約的可能，給租客多久的通知等。
所以，無論是買下來後持續作為投資經營，還是打算推倒重建，了解現有租約租客客觀條件，是很重要的一部分。這個要取決於買傢的商業計劃是否需要成交後急於推倒重建還是短時間內繼續作為投資租賃用途。
下期，我們會重點分析海外人士（包括公司和基金）在購買有商業性質的地產時的注意事項。主要會從FIRB的角度分析海外人士到底什麼樣的商業地產可以買，什麼不能買，以及具體的要求。
本文律師：小轶
新南威爾士州最高法院注冊律師，Brightstone Legal 合夥人，悉尼大學法學院畢業
專業領域涉獵產權法、商法與國際投資等
