最近兩年澳洲房市的火熱，相信讓很多人投資客都嘗到了早買房的甜頭，也讓許多猶豫不決的人捶胸頓足、悔不當初。如今無論是乘車還是吃飯，總能聽到有人在聊房子。
不是哪個區又漲了多少，就是誰誰誰的房子賺了多少錢，似乎大傢的關注點一直是在房子的增值。但是今天，我要給大傢講講投資房的另一個作用—負扣稅。
Australian Taxation System（澳大利亞稅務係統）
在澳洲管理稅務的政府部分是ATO。澳洲政府和大部分髮達國傢一樣，最最重要的收入來源就是稅收。澳洲的稅收有很多，最主要的就是個人收入所得稅、公司稅以及交易稅等等。而其中每個稅種所佔的比例分別是多少呢？請看下面的圖表。
是的！妳沒有看錯！個人所得稅佔了將近一半！辛勤上班的妳，現在是否有點不爽啊，髮現原來澳洲的高福利是靠妳來養的。沒關係，我們接着往下看。每個在澳洲工作的人都有報稅的義務，至於每年需要交多少稅，就是根據妳的當年收入來決定的了。下面的圖表就是澳洲的稅率。
相比與大部分髮達國傢，澳洲的稅率不算低。看到這張稅率圖表，妳一定認為那佔政府總收入近一半的個人所得稅是由高收入的人群主要提供的吧，因為他們要交高至45%的稅率。但是，事情並不是妳想的那樣。
Net tax payable by company income size, 2009-10
事實是，收入在$35000-$80000的人，在個人所得稅的貢獻是最大的，多達38.6%！我已經可以想象現在看文章的妳有多不開心了。原來妳傢邊上的公園，辦公室外面的綠化，還有新年妳排隊擠破頭進入情人港看的煙花，都是妳自己花錢買的！
但是，現在有一種很簡單的方式，能讓妳從那38.6%脫離出來。那就是投資房的另外一個作用—負扣稅。
Tax Deduction（扣稅）
Tax Deduction是澳洲稅務係統中允許個人減少Taxable income的一種方式。基本上，在一個財政年內，跟增加收入有關的所有支出都能作為Tax Deduction。投資房作為妳的投資項目，與之相關的支出自然就可以用作Tax Deduction。
妳的投資房的利息支出、管理費、水費、council rate都可以視作是妳的支出。這就是為什麼很多高收入的人，例如醫生、律師、注冊會計師等等，他們會把投資房的貸款額度提高至85%甚至到達95%。
在這樣的情況下，由於貸款額度高，基本的租金是無法cover住所有的支出的。看似他們的投資房是需要每個月貼錢進去，而實際上那些貼出去的錢，可以全部用來做負扣稅，在稅務上給他們剩下一大筆錢。然後房子還每年在增值！
對於普通上班族的收入來說，也許比較難達到貸款80%以上的條件。但是朋友們不要擔心，因為投資房負扣稅的大頭在這—折舊。折舊的意思簡單來說就是妳把一個新的完整的房子出租出去，由於租客的使用，妳的房子會有些“損耗”。
ATO允許把這些“損耗”算成妳每年的支出。折舊率大概在1.5%到4%不等，根據每個房產的不同情況有所區別。也就是說，一個80萬的房子，每年可以做的折舊是12000到30000不等。
換句話說，假如妳的工資是每年65000，一個價值80萬的投資房就能給妳做到高達30000的負扣稅，那麼妳的收入就只有35000，妳的個人所得稅會減少一大筆！重點在於，實際上妳並沒有損失任何的cash，僅僅只是去做一份折舊報告而已！而妳的房子還是在不停的升值！
下面的圖表會給大傢一個簡單的展示，是做了一個無折舊和有折舊的投資房（大約價格在45萬）對稅務的影響。
如果沒有投資房的話，75000年薪的妳需要支付15922的個人所得稅，而一個價值約45萬的投資房就能省下5000的稅。如果是按照現在的均價，在悉尼100萬的房子能省的稅就更多了！這就是投資房的另外一個魅力。
