當妳無力成交房產時
澳洲王剛律師 澳法先鋒號
受澳洲貸款政策的影響，很多人的貸款申請被拒，而不能成交房產，違反了與開髮商簽署的房產合同。本篇講解買方在違約情況下所需要了解的相關法律常識。
成交通知書 Notice to Complete
當第一次買方沒有按時成交，開髮商髮放成交通知書 Notice to Complete，要求買方在14天之內成交，否則買方違約，開髮商可髮放終止通知書.
終止通知書 Notice of Termination
當開髮商給買方髮放了終止通知書，Notice of Termination, 開髮商可沒收買方定金，結束合同，收回房產，並追訴買方違約的法律責任。當買方收到開髮商的終止通知書, 就意味着合同結束，開髮商有權開始法律行動。如果買方沒有收到終止通知書, 意味着合同還沒有結束，開髮商還在等待買方去成交，買方也可以隨時成交。
開髮商計算損失的時間點
終止通知書的髮放時間決定着以這個時間點開髮商計算受損金額。
開髮商計算損失的方法
以一個70萬澳元的樓花為例，買方已交7萬首付。如果買方違約後，開髮商把該房產以63萬元以上的價格賣出，開髮商收回70萬或更多。雖然買房違約，但沒有給開髮商造成損失，開髮商則失去起訴的基礎。即使開髮商收回80萬或更多，因為10%的首付是違約金，所以也不可能退回給買傢。
如果最終開髮商以50萬元的價格賣給新買傢，加上從舊買傢得到的7萬澳元，開髮商總共得到57萬澳元，則總共損失13萬元。開髮商可起訴買傢因違約所造成的13萬元的損失。
開髮商必須按照市場價格來賣
如果開髮商有意起訴買方，開髮商必須按照市場價格去賣。當時的市場價格由當時的市場來決定，可做房產價格評估。而且，開髮商必須做出合理的銷售努力才能出售該房產，如做廣告。如果開髮商按照低於當時的市場價格來賣，開髮商需要承擔賤賣的差價。
主動承認違約或等待違約通知
那麼當買方確實無力成交，是否要主動通知開髮商成交不了的事實，把開髮商計算受損金額的時間確定下來，還是等待開髮商下終止通知書並以那個時間來計算受損金額，這由買方根據市場情況來定。
如果買方主動通知開髮商成交不了的事實，承認違約，開髮商需要立刻髮終止通知書。之後，開髮商需要及時把房產放到市場上去賣，以減少損失；同時開髮商可以起訴買方違約所造成的損失，並限制於在髮放終止通知書的時刻來計算損失。
如果買方等待開髮商下終止通知書，而開髮商遲遲不下終止通知書，說明開髮商想把計算損失的時間點延後，並同時尋找新的買傢。一旦找到合適的新買傢，就會立刻髮終止通知書，並在髮終止通知書的時刻計算損失。
妳的決定
如果妳認為在違約時該房產的價格在合同的價格的90%以上且有上漲趨勢，則需要立刻通知開髮商違約事實，把責任推給開髮商去及時銷售出該房產以最大化地減少損失。
如果妳認為在違約時該房產的價格在合同的價格的90%以下，且沒有繼續下降的趨勢，妳可考慮等待開髮商來髮放終止通知書， 用將來的一個時間點來計算開髮商的損失。如果房價上漲，妳的責任則被減少或消除。
結束
