簡單易懂的房市技術指南
如果妳想知道，現在究竟是不是進入澳洲房產市場的好時機，那麼這篇文章一定會對妳有用的。在這篇文章中，我們會講解5個房產市場的技術指標，幫助妳像專傢一樣讀懂本地市場的趨勢。
首先，澳洲房產的市場週期到底是如何運作的？
在澳洲，房產市場長期整體呈上漲趨勢，但同時也在一段時間內按照週期運作，這個週期常常被形象地比喻為時鐘：
12點方向是頂峰，也就是房價最高位；6點方向是谷底，也就是房價在一個週期內的最低點。在這兩點期間，就是市場的上漲期和回調期。
ironfish national property market cycle clock
5個關鍵技術指標：
那麼，在知道了市場週期之後，妳應該怎樣才能知道自己關注的房產市場到底處於週期中的哪個位置呢？以下5個技術指標可以幫妳解析市場：
房價走勢 – 房價在上升還是下降？
銷售活動 – 市場是買傢賣傢都在頻繁出手，還是更多的人在觀望？銷售數量有沒有上升？房產銷售前房子掛在市場上的平均天數（‘days on market’)有沒有下降？
供應量指標 – 市場是供不應求還是供大於求？當地的開工許可（building approvals/BA)和施工量情況如何？
空置率– 一般來說，3%的空置率意味着供需平衡的租賃市場。如果待租房產過多，則空置率會超過3%，反之，如果當地待租房產不足，則這一數量會降低至3%以下。空置率一路下降，往往是上升期市場的前兆。
買傢信心 – 如果房價走低一段時間，買傢會重拾入市信心，而媒體報道則會一夜之間開始看漲，房價往往隨之大漲。
“擇機入市”的優缺點
很多買傢或投資者喜歡“抄底”這個想法，因此會經常分析“市場是否已經到底”，從而決定自己是否要“擇機入市”——希望最大化收益的想法當然沒有錯，但在做決定前，一定要理解這種做法的優缺點分別是什麼：
謹記不同城市的週期不同。比如：悉尼跌的時候珀斯可能在漲。因此不要用某個城市的價格來分析全澳；同時在投資時盡量多樣化房產所在城市，可以幫助妳制勝不同城市的不同上漲週期。
即使是下降週期中的市場，也仍然會有好的投資機會 —— 每個城市都有自己不同的市場情況，常常細分到每個區、甚至每條街。作為投資者，妳需要知道目光該重點關注哪裹。
配合考慮其它宏觀要素，比如人口增長、基建設施、城市經濟等等。
投資最重要、也最可控的永遠是長線收益。如果妳決定了要持有資產十年、二十年，那麼短期的漲跌並不會太多影響妳的投資；從長線來看，越早入市會對妳越有利。
英文裹常有“timing the market”和”time in the market”兩種思維的對比，說的就是在投資中，有人在意的是入市是否“抄到了底”，有人在意的是入市的時間是不是夠早、持有的時間是不是更久 ——說到底，這就是短線思維和長線思維的區別。
在理想情況下，我們當然希望既能在短期內看到可觀收益，增強持有的信心和擴大資產的基礎；又希望能擁有長期穩定的長線收益，為未來增加穩健的保障 —— 因此，利用本文中所說的5個指標來判定市場週期，可以有效地幫助投資者判斷情勢、定位市場。
但另一方面，如果投資者太執着於抄“底”，可能往往會失望而歸。因為絕大部分情況下，沒有人能預知何時是“底”，而是只有當已經觸底反彈時，大傢才後知後覺，不但錯過了“抄底”時機，而且新一波上漲已然開始，只能後悔自己行動太遲。
所以，當投資者運用技術指標判定市場週期時，比起尋求一個“抄底”時機來，更正確的心態應該是——尋求一個“還不算太遲”的時機。
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