8月8日，中國銀保監會表示，即日起，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國範圍，進一步深化商業養老保險供給結構性改革，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求。此舉意在補充中國傳統養老方式的金融創新型產品。老年人住房反向抵押養老保險，也就是“以房養老保險”，將從目前的試點擴大到全國範圍開展，社會對此舉熱議不斷。
“養兒防老，不如以房養老"、"年輕時人養房，年老時房養人" ，無論是在中國還是澳洲，這些"以房養老"的觀念被越來越多人接受，而中國目前推行的住房反向抵押養老保險是以房養老的一種形式。除了反向貸款抵押，“以房養老”還包括住房出租、出售或租房置換等形式，目的都是實現住房資產與流動資產之間的相互轉換，將資產在一生中予以優化配置，實現最大化效用。
在購房政策收緊之前，人們會選擇赴澳洲購房"以房養老"，以期望獲得比國內高一倍的租金收益和更穩定的升值預期，從而提高晚年生活質量。但事實真的如此嗎？在澳洲，“以房養老”真的行的通嗎？這背後又存在哪些陷阱和隱憂呢？
一、澳洲人“以房養老”現狀
先看看澳洲人擁有住房比例。 數據顯示，澳洲人中，約30%的人完全擁有所居住的房屋，29%的人所居住的房屋存在按揭貸款。約31%的人租房，需定期繳納租金，8%免費租住房屋，但並不擁有該房產。
按年齡劃分，在澳洲，有55%的50歲以上的人完全擁有房屋，而 43%的中年人存在住房按揭貸款，多數年輕人（43%）目前正在租房住。
從淨值來看，澳大利亞業主平均擁有44.2萬澳元的房屋淨值。男性平均擁有45.5萬澳元的房屋淨值，而女性平均擁有42.7萬澳元。年齡超過50歲的人擁有約56.3萬澳元的房屋淨值，而澳大利亞年輕人群擁有的房屋淨值僅24.8萬澳元。高收入群體擁有的房屋淨值超過52.1萬澳元，但最低收入群體僅32.7萬澳元。
一個十分有趣的現象是，除了最高收入群體之外，其他收入群體擁有的房屋淨值的價值大體相同。
二、“以房養老”已經成為神話
分析顯示，在悉尼和墨爾本的人氣郊區，價值200萬澳元的房地產投資組合，在扣除費用後產生的週回報率竟然低於752澳元，這樣的收入對於退休夫妻來說比貧困線還要低。
這是根據特許會計師和顧問William Buck的研究所得，他的分析基於一套獨棟別墅或兩套公寓的基準租金，並且扣除了投資房地產的常規費用。他還假設不存在任何抵押貸款，而且房地產投資並沒有佔用自我管理養老金基金（SMSF）。 該分析不考慮其他昂貴的資本支出，例如更換地毯或烤箱等。
“對於許多投資者來說， 他們將自己的投資集中在房地產上，並希望從資本增長中賺取豐厚的收益，這是人之常情，但他們沒有考慮到一些風險因素。”William Buck財富咨詢總監Scott Girdlestone說。
在澳洲，一對生活在貧困線上的退休夫婦每週收入是852澳元。
相比之下，那些跟蹤澳大利亞股票和債券市場的保守投資組合指數基金，可以產生兩倍的年收入，在收益和價格表現方面都擊敗了悉尼和墨爾本住宅房地產市場。
下圖列出了過去15年來，保守投資組合的當前收益率和資本成長表現。
如果把200萬澳元平均分配給Bloomberg AusBond（彭博澳洲債券指數）與S＆P / ASX All Ordinaries（最能代表澳洲股市的指數），按當前利率計算，每年可產生超過85,500澳元收益。
William Buck研究得出，同樣的200萬澳元投入到一棟別墅或兩套公寓的房產投資組合中， 只產生每年低至30,000澳元的淨收入。
警惕流動性陷阱
投資銀行摩根士丹利警告稱，如果業主花費大筆現金在房屋維修或自用，要當心低收益房地產投資組合存在潛在的流動性陷阱。
“即使除了房產，退休人員還有一些流動資金，他們的投資所得也會被慢慢消耗掉，這意味着房地產的資本增長需要瀰補這些資本消耗。”
投資銀行摩根士丹利研究員表示，“近年來擁有多套投資房的傢庭數量不斷上升。在澳洲，目前大約150萬戶傢庭擁有一套投資型房產，同比增長約2％。大約384,000戶傢庭擁有兩套投資型房產（增長約3％），18,000戶擁有五套投資房產（增幅約為7％）。”
財富管理公司Semaphore Private董事總經理Andrew Peters表示，一些人還活在地產泡沫的幻想中，他們相信過去20年的資本盛世會持續下去。Peters的客戶群主要來自墨爾本，他認為，房產的總收益通常約為3％，不考慮抵押貸款，從日常開支的租金中扣除約1％是合理的 。如果房價不漲，房地產投資只夠跟上通貨膨脹的步伐。然而額外的維修費用 ，例如裝修、維修、維護花園和油漆都將耗盡這些資金（資本增值部分）。”
CoreLogic數據顯示，截至6月底，全國住宅租金年均增幅約為1.8％，低於通貨膨脹率(2.1%)。
叁、“以房養老”虧損情況
咨詢公司Digital Finance Analytics的負責人Martin North表示，墨爾本的淨租金收益率（扣除抵押貸款成本、維護成本和稅收減免後的收入）為負值，而悉尼的淨租金收益率遠低於悉尼的通脹率。研究結果顯示，澳大利亞有一半的房地產投資正在虧損當中。
William Buck之前分析假設房地產投資組合中並沒有涉及房貸，所以對於那些最近才購房並有償還抵押貸款壓力的人來說，情況更加嚴峻。加上房價下滑，一旦償還不上貸款，被迫出售房產的人們會面臨高昂的交易成本和市場風險。
根據在線比較網站RateCity的分析顯示，在2017年地產市場尚處繁榮期時， 一個人在悉尼購買了中等價位的房產，如果在之後的下跌行情中賣出，他可能面臨高達194,000澳元的損失，或超過購買時價格的18％。 同樣情況下，一位墨爾本業主可能損失高達152,000澳元。
隨着房價持續下行加上印花稅和抵押貸款保險的成本，從2017年底開始，有些人出現負資產，所以銀行要求悉尼的只付息借款人在購買價值為103萬澳元的房產時需首付5%。
按揭貸款機構Foster Ramsay Finance的負責人Chris Foster Ramsay表示：“在一個平衡的投資組合中，房地產一直是一個非常重要的組成部分，它提供了長期的資本增長，尤其是那些想要度過週期性短期市場低迷的投資者。但對於那些希望通過出售房產來提高退休收入的人，則需要重新計算總交易成本，其中包括市場營銷成本和資本利得稅，這可能佔據房屋售價的5%左右。“
“房地產是一種積累財富的投資方式，不要指望它為妳的退休提供所需的收入。” 財富管理公司Semaphore Private董事總經理Andrew Peters 說，“在當下，把收入所得投入養老基金或者投資於一種流動性好、多樣化的投資組合中或許是更好的選擇。”
四、如何以房養老，澳洲人很迷茫
其實多數的澳大利亞人並不確定或並不情願利用住房為他們退休之後的生活提供資金。
數據顯示，10位澳大利亞人中，有超過8人尚不確定，或者並不情願出售自己的房屋，以維持退休生活。
盡管男性和女性達成廣泛共識，但是在收入意圖和婚姻狀況方面，仍存在某些明顯的差異。收入不足5萬澳元的澳大利亞人中，超過1/2（55%）的人並不確定在退休後如何處置他們的房屋，而收入超過7.5萬澳元的人中，約1/3的人尚不確定。 同時，已婚夫妻是最難確定人口的人群，他們也是最傾向保留住房的人群。
最近，一部喜劇電影《西虹市首富》成為了人們熱議的話題，雖然電影的總體評價褒貶不一，但是其在搞笑背後折射出了許多當前的社會現實和人性百態受到了大眾的普遍認可。影片中的主人公王多魚為了通過考驗，繼承300億的遺產，絞盡腦汁要在一個月內花光10個億。在看似無稽之談的故事情節背後其實照射出人們對於財富的認知。
在澳洲，多數人認為，當他們的年收入十萬澳元左右，退休儲蓄和投資達到81.8萬澳元的時候，就能成為一個“有錢的澳洲人” 。
澳洲國民銀行理財師Lara Bourguignon表示，人們會對未來退休生活沒有安全感的一個主要原因就是缺乏理財計劃。近四分之叁的受訪者表示，自己缺乏理財計劃，更不懂得如何“以房養老”。
在當今現實生活中，財富往往同個人的理想掛鈎，要實現和達到某種目的，大多數情況下都要和金錢髮生關係。隨着養老觀念不斷改變，人們需探索更多養老模式，“以房養老”只是其中一種。對個人而言，不論想大富大貴，還是圖個富裕安康，需要多多學習如何實現個人財富保值、增值。對政府而言，則需要在如何實現養老產品創新和養老制度結構完善上多下功夫。
本文作者：文景Shelley