在澳洲，相信人人至少都有一個做房產中介的好朋友。坊間就流傳句玩笑話：妳只要拿着一根竹杆子在唐人街揮舞一下，打到十個穿西裝打領帶的人，其中八個都是賣房子的。
CoreLogic數據顯示，自2012年6月首府城市綜合住房價值開始上升以來，截至2017年3月，綜合房價累計上漲47.3％，悉尼房價漲幅在8年間甚至高達104.5%。
得益於住房市場的蓬勃髮展，房地產中介服務運營商可謂順風順水。市場的火爆，也讓房產中介得益於需求強勁而保持利潤率不斷提升。
到了2016/17財年，190類州擔保移民清單更新之後，物業經理、地產代理和地產中介均在提名列表上，這對於不少想要移民的人來說是一個重大利好的消息，更讓這個職業成了香饽饽。
《2017年行業就業預測》報告中也揭示了未來五年內，隨着Airbnb等新型房屋業務的興起，與房地產有關的服務就業有望增幅8.5%。這些增長大多來自房地產運營商和房地產服務，預計將增加16.3萬個崗位。
而“入行半年月入過10萬”，“賣樓一單賺了100萬”，網上經常出現的這類新聞，令一眾上班族們羨慕不已。於是在很多人的印象中，在澳洲從事房地產事業將會是一個相對而言更容易成功的職業。
房產中介的收入被大傢傳的神乎其神，然而隨着自2017年年底至今持續唱衰的市場，讓業內競爭愈髮激烈，一些房產中介為了吸引更多的業務不得不選擇大幅降低銷售傭金抽成。而且許多國人還是對其存在一定偏見，每每回國一說自己是賣房子的，必會被親戚長輩埋汰：“砸鍋賣鐵出國留學，咋找了個這樣的工作？”
然而他們日常的工作狀態到底是什麼樣的呢？在澳洲，做房產銷售又是種怎樣的體驗？今天《澳洲財經見聞》就以數據為基礎，為大傢揭秘房地產中介服務的行業 “內幕”。
閱讀導航
一、年入百萬豪車名表，到底是真是假？
二、羊毛（收入）出在誰身上？
叁、賣房也是技術活
四、華人對澳洲房產銷售行業的理解誤區
五、在澳洲，如何邁出成為金牌銷售的第一步？
一、年入百萬豪車名表，到底是真是假？
房產中介的收入，是有其特性的。一般來說，都是和業績掛鈎的，所以絕對屬於多勞多得，少勞少得，不勞不得。
據IBISWorld報告指出，過去五年，住房活動的增加在一定程度被商業地產活動降低所抵消。不過整體而言，整個行業在過去五年利好多於利空。截至2017/18年的五年內，行業收入年均增長率預計為2.7%，達到142億澳元。政府各項鼓勵措施和低利率水平是主要的推動因素。同時，投資者主導的購房活動以及“嬰兒潮一代”的房產置換活動也直接利好房產銷售和物業管理細分市場。
盡管過去五年，澳大利亞房價持續錄得快速上漲。但是，2017/18財年的房價預計會出現下降。同時，轉讓住房數量預計會出現下滑。據預計，2017/18年行業收入增長率或下滑至大約1.8%。
其次，行業內收入分化比較大，這主要取決於交易量和所售物業價值。
過去五年，行業盈利率呈上升的態勢。住房市場的蓬勃髮展推動了對房產中介服務的需求，繼而推動行業從業者利潤率上升。同樣，行業就業人口在過去五年也呈現持續上升的態勢，主要表現在地產中介數量增加。
此外，從業者以小型、自主經營的中介或物業管理者為主。而且越來越多的業主選擇自行管理物業，而不是雇傭一個中介機構來代替其對物業進行管理，這無形之間加劇了房地產中介服務業內的激烈競爭。另外，為了追求規模效應，行業內大企業收購小企業的活動有所增加。
綜上所述，這是一個有努力有付出就會有回報的行業，但是隨着時代的進步，運營機構所面臨的挑戰也有所加劇和惡化。比如，可替代性技術的進步有望為買傢和租客直接跳過中介提供更多便利。
未來五年，房產中介服務業所面臨的最大威脅是越來越多的業主選擇繞過房產中介，直接通過線上渠道尋找買傢或租客。盡管如此，在截至2022/23年的五年內，整個行業收入年均增長率仍將錄得1.7%，達到154億澳元。
二、羊毛（收入）出在誰身上？
房地產中介服務涉及住房、商業地產（零售物業、寫字樓和工業地產）的銷售和租賃。服務對象，也就是買傢可分類為自住者、投資者和商業企業。
自住者
自住者是房產服務業的最主要市場。他們有賴於住房中介服務進行房產買賣。目前，房價的持續上漲和政府鼓勵措施的取消導致很多潛在買房人無法進行房產市場。但是，有人受損就必然有人獲益。對於目前持有物業的自住者而言，房價的上漲和低利率水平對置換型自住者提供了有利條件。因此，過去五年，我們髮現自住者房產買賣給房產中介行業帶來的收入佔行業總收入的比例持續上升。
近期，一些政府為自住房購房，尤其是首次置業者提供了優惠條件，使得住房可負擔性出現明顯改善。例如，2017/18聯邦預算案中出台了“首次置業養老金儲蓄計劃（First Home Super Saver Scheme）”，可以用於支付購房首付款。據預計，未來五年，自住者房產買賣給房產中介行業帶來的收入佔行業總收入的比例有望進一步上升。
投資者自全球金融危機爆髮以來，國內外投資者考慮到資產的穩定性持續加大了對澳大利亞房產的投資。過去五年，投資者市場呈現穩定增長的態勢。
商業企業
商業企業對房產中介服務行業的需求主要體現在以下方面，即就商業地產的買賣向房產中介進行咨詢和就大型商業建築的出售/出租尋求房產中介的服務。這一細分市場的行業從業企業通常具備商業地產專業知識、並且了解商業地產的運營。
國際貿易房地產中介服務行業的國際貿易活動相對較低。原因是很多企業並未展開國際化業務。盡管如此，一些規模較大的企業已經在海外開設了辦事處，赴澳置業的海外投資者數量不斷增加。不過，鑒於監管政策變化，投資信貸收緊，這一趨勢可能將髮生逆轉。
叁、賣房也是技術活唱歌看風水，十八般武藝樣樣全
從業人員的數量增加，但是低迷的市場和越來越緊縮的貸款政策，以及政府對市場的嚴格監管，讓無數買傢望而卻步。為了把房子賣出去，幫客戶搬傢除草翻新房屋已不是什麼新鮮事兒了，越來越多的房產銷售開始另辟蹊徑。
此前有報道，一名華裔房產中介在房產拍賣會時，清唱了一首歌曲，成功賣掉了一處198萬澳元的住宅；還有更拼的，珀斯一位房地產經紀人與樂隊合作，錄了一支MV，以幫助銷售一套4居室的住宅。而為了吸引華人買傢，最常見的是很多外籍中介和開髮商開始利用微信賣房。除此之外，他們還會針對中國的購房者提供中文宣傳冊、特定數字的號碼牌和風水以提高銷售額。
網絡數字技術帶來的沖擊
競爭加劇以及房地產服務的數字化可能會導致行業盈利空間承壓明顯。盡管傳統房產中介也通過掌握先進技術來為客戶提供服務，但是數字平台依舊對傳統房產中介渠道構成明顯威脅。
據預測，未來五年線上地產門戶如realestate.com.au和domain.com.au有望成為領先企業，通過線上平台銷售和租賃的房產數量持續上升。這很有可能導致行業競爭進一步加劇。同時，由於賣傢可以直接通過線上渠道進行房產銷售，繞開傳統房產中介，整個行業服務由此受到明顯的不利影響。
同時，技術的進步很有可能增加虛擬看房的普及性。據預計，應用程序的使用會更加頻繁，同時用於線上營銷和交易的成本會明顯增加，進而損害很多傳統房產中介的利益。
就行業就業人口而言，伴隨越來越多的行業企業通過新增具備專業知識和技術知識的人才以留住老客戶，吸引新客戶，因此，行業就業人口在未來五年預計出現增加。
地域分布不均
房產中介服務行業的地域分布情況在一定程度上反應了人口需求情況。澳大利亞絕大部分房產中介機構大都分布在東部各州。除新州、維州和昆州以外，其他州/領地的房產中介機構佔比不到20%。
過去五年，得益於房產需求的快速增長，新州和維州的房產中介機構數量持續上升。此外，兩地房價的快速上漲也直接利好當地的房產中介傭金收入。
過去五年，礦業繁榮曾導致西澳住房和商業地產需求激增。但是伴隨礦業繁榮的結束，當地企業數量銳減，房產中介服務行業也受到了明顯的沖擊。
四、華人對澳洲房產銷售行業的理解誤區
誤區一：無底薪、無休假、無生活保障?提及房地產銷售行業， 眾多華人求職者映像是這是一個在生存線上掙紮的叁無行業。 尤其是新的銷售人員，往往苦於沒有充足的社會資源，在工作的初始就敗下陣來，迫於生存壓力早早走人了。這種觀念的形成是由於國內某些房產中介不規範化運營和媒體對房產行業所謂不良形象的大肆渲染所導致的。
在澳洲，情況是截然不同的。 地產交易中，買賣雙方會將所有交易全權委托給房產公司和銷售人員代辦理。因此在薪資待遇方面，雖然大部分銷售人員並無底薪，但卻有不錯的提成，銷售達一定數量後，也可以選擇是否建立自己的銷售團隊，團隊經理按團隊業績亦可獲得額外傭金。
在休假方面，澳大利亞勞工法明文規定，所有全職和兼職者均有享受年假和病假的權利。此外，房產銷售也比較自由，幾乎不用不坐班，並不會出現預想中的全年無休，私人生活毫無保障的情況。
綜合來講，無論是薪資待遇，還是隨之帶來職業認同感，都可以使他們在物質上和精神上得到豐厚的收獲， 這也是為什麼越來越多的人對從事房產銷售行業躍躍慾試的重要原因之一。 誤區二： 銷售花式套路推銷，毫無專業性可言？
國人對銷售人員的認知，往往受所謂的”銷售成功學”影響，將其看作於一份互相打雞血和研究話術套路的職業，其實這種想法存在着誤區。
在澳洲， 由於房地產行業的特殊性，要求銷售人員在深入了解經濟政策的同時，隨時掌握各種樓盤產品的知識和理財投資走向。 澳洲法律規定，房產銷售人員均需要持有執業牌照，經澳洲公平委員會（Fair Trading）注冊在案後才可以開展銷售業務。
一個有效的澳洲房產銷售人員相當於地產專傢和理財專傢，不僅掌握對銷售樓盤本身的特點，還要對城市規劃、結構、戶型、朝向、景觀設施、裝修標準、社區配套管理、開髮商實力等有深入的學習了解， 還需要積極掌握客戶的理財投資需求，如地域需求、升值期望、消費理念等。
另外，澳洲法律規定， 銷售人員所說的任何一句話都有可能被當作呈堂證供，專業性的披露非常重要。 因此絕大部分銷售人員是秉承實事求是的原則，站在客戶的角度去推薦適合的樓盤的。為此，澳洲正規的房地產銷售公司也會為新員工提供全方位的培訓，幫助新手提高其專業水準和業務能力。 誤區叁： 房產銷售是一錘子買賣， 後續責任無人問津?
相信許多房產銷售人員都會有這樣的擔心：房子賣出去之後，公司卻無法保障後續服務，作為直接面對客戶的工作人員，客戶的奪命連環call和各種質疑投訴，讓人懷疑這份職業是否還適合自己。
在澳洲，這樣的擔心是多餘的。專業的房產投資公司會為客戶提供一站式服務， 除了房產銷售，公司還會提供相應的銷售管理、物業管理、出租管理等，大到投資策略的制定，小到定期房間清理， 都包含在房產公司服務流程之內。公司強有力的一體化服務作為後盾， 悉尼房產銷售人員只需要踏實做好前期的專業工作，完全不用擔心客戶的後期質疑聲。
五、在澳洲，如何邁出成為金牌銷售的第一步？
在澳洲，房地產業是非常規範的一個行業。所有的從業人員都必須有注冊職業資格（Registration)。有注冊職業資格的可以在房產公司或中介從事房產買賣或房產管理等不同工作，視工作單位的大小會有術業專攻之分。
但僅有職業資格Registration的是不能獨立買賣房子的，也不能單獨收取賣房傭金。可以獨立從事房產買賣的必須是有Full License（房產牌照）的中介或公司，在跟房主簽訂的代理協議上永遠是持有牌照的公司或中介名，而不是某個房產經紀個人。
澳洲的房產牌照（License)也分不同種類。持有不同牌照的中介或公司可以從事不同的房產交易。包括有：
Real Estate Agent 房產中介，可以買賣房產或替人管理物業
Auctioneer 拍賣人，可以從事房產的拍賣
Property Developer 房產建築商，可以建房並出售自己公司修建的房產
Resident Letting Agent 住房出租中介，出租和管理他人房產做住房使用
Pastoral House Agent 畜牧業不動產中介，買賣農場之類的地產
Pastoral House Manager 畜牧業不動產物業管理，代管他人的農場物業
Pastoral House Auctioneer 畜牧業不動產拍賣人
還有幾個其它類型的牌照，每種牌照涵蓋的工作權利範圍不同，所以並不是所有中介或者任何房產經紀都可以幫妳處理在澳洲房產的買賣事宜，是要看具體情況而定的。即便是在最常見的房產中介牌照這一類裹面，也有的中介是做居住房產的，有的則主要做商業用物業，或者生意買賣。這些都算是不同的專業。
每一類房產交易都有需要依循的法律和制度，所有違規行為一經髮現，或者鬧到法庭，中介責任的必然免不了重罰。所以拿到牌照，實際上也是為了確保從業者有足夠的專業和法律知識來履行他們的職責和義務，保護消費者的切身利益。
也有中介是買方中介(Buyer Agent)，為買主物色最佳房產，並跟賣方中介進行價格談判，以確保買方利益，最終當然是由買方支付傭金。而每一筆交易中，中介只能收取買賣兩者其中一方的傭金，所以不可以同時是賣方中介又是買方中介。如果有中介介紹買主給另外的中介，則兩個中介可以協商各自得到傭金的多少，但這是兩中介之間的協議，賣 主只給跟他簽訂協議的中介支付傭金。
如果有志於從事地產行業，並甚至開展自己的地產中介業務，則需要完成政府認可的注冊課程：
CPP40307 Certificate IV in Property services (Real Estate)CPP40507 Certificate IV in Property services (Business Broking)CPP40611 Certificate IV in Property Services (Operations)CPP50307 Diploma of Property services (Agency Management)
根據需要，通過快捷課程的學習(可選擇在線學習) 及考核（有無經驗皆可)，可獲得不同門類及權限的資質證書，全澳均可使用。END與任何其他職業一樣，房產中介這個職業有好的一面，也有壞的一面。
房地產行業未來的前景很好，但是工作起來卻絕不輕鬆。他們必須遵守一大籮筐的法規，得留心最新的法規改革，還得提防工作的方方面面，否則一旦越界就可能會遭到起訴。
妳看到的房產從業人員雖然開着名貴的小車工作，但他們大多數拿着一份不穩定的收入，但卻得在休假吃晚飯時放下餐叉，隨時上網或接電話為賣/買傢提供服務，通常要忙到晚上9點以後。並且他們剛開始工作時工資很低，還要拼命的工作很多年，才能掙到可觀的收入。他們絕非是一夜之間能夠掙這麼多錢的。所以，如果妳想輕鬆掙錢，地產行業或許不適合妳未來的髮展。
當然，如果妳工作非常勤奮，願意付出，對地產又充滿激情，這個行業不僅很有髮展前途，並且能夠為妳提供豐厚的經濟回報。
參考資料：IBISWorld，sbs.com.au