【澳洲購房必讀】如何避免代持物業引起的風險和法律責任？

對於大部分的二手房，澳大利亞海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board ）設置了一係列門檻來限制海外人士直接購買。

FIRB規定，海外買傢一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民，可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。

但是需要注意，此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為，更有甚者可能面臨政府機構的起訴（包括刑事訴訟）。

這是因為，FIRB明令禁止隱瞞海外投資人身份，或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的申請費的行為，違反者不僅會被罰款及強制出售物業，情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。

無疑，這對代持人和物業實際擁有人來說，都是非常大的違規風險。

澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說，海外人士購買物業，必須要通過海外人士購房申請的審批，且需要交納一定數額的申請費。

維州政府對海外人士收取比本地購房者多出7%的印花稅，由此不難想象，外國人為了規避政策成本，希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。

2016年之後，海外人士貸款愈髮收緊，甚是關閉。

因此，通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款，也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定，所有貸款均仍由出資人償還。

雙方存在借名買房的“代持協議”，且有充分的證據證明訴爭房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的，是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質？房屋所有權是否歸出資人所有，而非代持人所有？

澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義”。

也即是“掛名購房”後，登記權利人的代持人一旦反悔，即使實際出資人留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，實際出資人自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

在托倫斯登記制度下，當代持人決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人的同意。

如果新買傢為善意第叁人，且在已辦理產權變更登記的情況下，實際出資人已沒有可能要求取消此交易，拿回房產產權。這時，即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究代持人的相應責任。