說2018是澳洲房產的“撿漏”年或許沒有人會有異議。現在刷刷朋友圈，髮房產廣告的小夥伴當中，很多人都喜歡在廣告詞中加一句“撿漏”促銷語，什麼“買到就是賺到”，“難得的撿漏機會”等等，看得人心潮澎湃。
想撿便宜的心態人人都有，而且如果真的是價格低於真實價值的房子，那的確是一樁好買賣。
只不過，當妳在考慮所謂的“撿漏”機會時，有沒有考慮過一個問題，那就是市場上真的有這麼多“漏”可撿嗎？到底怎麼樣的機會才算是個“漏”？而天上掉餡餅的好機會，為什麼偏偏不砸中別人而砸中了妳呢？
市場上真的有這麼多漏可撿？
撿漏這個詞最早出自古玩界，是一個非常形象生動地表現買傢在市場上淘到價值被低估的寶貝的行為。這幾年這個詞被活靈活現地運用到了澳洲的房產市場，尤其過去一年，隨着市場大環境變得不再火爆，開髮商朝南坐的日子一去不復返，買傢在房產市場上遇到的麻煩也越來越多，市場上的撿漏聲此起彼伏。
誰都知道，隨着貸款收緊和海外貸款的半關閉狀態，越來越多前兩年帶着買房升值美夢的投資者在成交時遇到了難題，很多人將會無法成交自己的樓花房產。
於是，許多的開髮商，中介，乃至於買傢本身，都在成交前將自己的房產拿出來轉賣：開髮商想順利回收資金，中介要保住自己的傭金，而投資者希望拿回10%或者盡量減小損失。
這一切本是正常的市場現象。只不過，在這其中的各方，也有一些挺好笑的不正常現象。
首先，有些買傢的心態就被這股莫名刮起來的“撿漏”風給吹壞了。
我有一個朋友，一年前就說要買房，哥們也不是什麼投資者，就是個簡簡單單的首次置業者。原本首付和貸款能力都到位的他，現在早就應該已經住在自己的新傢裹盡享天倫。
但自從聽說目前市場上有不少的“撿漏”機會，哥們心思也開始活絡了，髮誓不找到市場上最漏的那個漏中漏，絕不入市。
於是，一年裹他一到週末就去看房，微信加了一堆房產銷售，每天關注“撿漏”信息，直到現在也沒有任何行動。
此外，一些中介同學們髮的廣告就更有意思了。很多人在廣告詞中都要來上一句類似“大撿漏，準現房，兩年前的價格原價轉讓！”這樣的話。
扪心自問，這樣的詞我是不好意思寫出來的，兩年前的價格原價轉讓，這不就是說兩年這房子一分錢沒漲嗎？
樓花投資的真谛，就是在妳等待交房的這段期間，妳賭市場是上漲的。樓花的價格其實是買傢和開髮商的一種“對賭”，要是到交房日期，評估價高過了妳的合同價，則說明投資者在這場“賭局”中勝出；否則，則說明妳當時付的價格過高，從某種意義上來說，妳是被開髮商吃了豆腐。
到底啥才是漏？
在我看來，房產市場上的撿漏機會實際上是一直都有的，就和股票市場上的潛在牛股一樣，只不過，這些機會都是要妳通過專業知識，時間，以及經驗等各方面配合在一起才能找到的，並不是隨處可見。
原則上來說，真正的撿漏，就是妳通過購買該房產，可以獲得“immediateequity”的房子，也就是妳購買的價格低於它的實際價值。
比如，通過liquidation sale清盤拍賣的方式，妳有可能會撿到便宜。這些房子通常因為業主無力償還貸款，銀行將他們的房屋沒收，再放到市場上進行拍賣。銀行的訴求在於追回自己的貸款額，而並不是賣到最高價。
再比如，在澳洲還有一些誇張的業主，連council rate也付不起，再多次警告無用後，當地council會將這些ratedefault的房產進行拍賣。雖然這些房子經常年久失修，或者無人看管，但通過這種方式撿到漏的可能性也不小。
此外，離婚，傢庭遺產分配等問題也可能讓一部分業主急於出手自己的房產，在這些情況下，買傢的議價空間會大很多，機會側漏的可能性則是大大上升。
至於市場上充斥着無處不在的樓花轉售當中是否有漏可撿，我想答案也是肯定的。只不過，這其中的大部分只是別人settle不了甚至不願settle的房源而已，真正的撿漏比例並不高，要做出判斷還得考驗投資人的眼光和水平了。
總之，找撿漏房的原則，是在於尋找一個具有特殊原因賣房的motivated seller，或者肯定可以獲得immediatelyequity房源，而妳以低於它的內在真實價值購買到的房子。這樣的機會一直都在，妳要做的就是找到它們。
《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特清崎在一次講述他個人投資房產經歷的講座中說到，在他準備踏上房產投資之路的第一天，他的富爸爸讓他每天“買一個”房子：翻報紙（當時可沒有互聯網），打電話，去實地調研，約中介，算回報。
如此反復堅持數月，羅伯特說，在經過3個多月，看了100多套房產之後，他才終於知道，自己應該買的是哪一套房產。妳看看，漏不是這麼好撿的。
撿漏一詞的意味雖好，思路也是正確的，但實際操作過程卻遠比想象的要復雜。我個人比較推崇的投資理念是“不要買好的，而要買的好”，而撿漏是“買的好”策略中非常重要的一種，值得我們大傢好好研究。