相信對於我們中的許多人來說，房子都是一項“越多越好”的物件。但現實情況是，對於許多人來說，攢出一套自住房的首付似乎就已經拼盡全力了，即使有心想再買一套房子，也實在難以一次性拿出一筆可觀的首付款來。 如果有人告訴妳，“利用妳現有房產的equity，就有可能在不支付現金的情況下付掉一套投資房的首付”，這聽起來會不會像天方夜譚？ 但實際上，對於那些資深的房產投資者來說，equity確實是一件極為強勁有力的“兵器”，讓他們可以“兵不血刃”——在完全不動用自己的現金儲蓄的情況下就買下另一套投資房產，以至於打造出自己的房產投資組合。
那麼，equity到底是什麼？ 房產術語中的equity在中文裹叫做房屋淨值，指的是房主對於房屋的權益價值，用更直接的語言解釋的話，就是： 房屋淨值（home equity）等於房屋價值減去房屋債務。 舉個例子，如果妳的房子目前市值$60萬澳元，妳還有$40萬的貸款沒有還，那麼妳在這套房子中的房屋淨值（equity）就是$20萬；而這$20萬，就是屬於妳的資產。 在大部分情況下，equity都是一筆只存在於“理論上”的資產，它靜靜地埋藏在妳的房產之下，看不見也摸不着——除非妳主動去利用它。
怎麼利用妳的equity？ 從大方向上來講，將理論上的equity變為實際上的資產，有兩種辦法：出售房產或進行二次貸款。 如何通過出售房產來提取equity是非常顯而易見的：當妳把房子放到市場上賣掉時，除了還沒償還掉的銀行貸款之外，剩下的部分都是妳的。 而更多有經驗的房產投資者，則會選擇通過二次貸款的形式來提取自己的equity，並進一步拓展自己的投資。 一般來說，通過貸款來提取equity的常見形式有以下兩種： 申請信用額度（line of credit） Line of credit本質上是一種基於妳的equity的個人貸款。 當妳進行這一申請時，銀行會基於妳的equity為妳批準一定數額的信用額度，妳可以用這些信用額度來進行房產相關的翻修、升級，也可以用於買車、度假、進行其他消費。 提取equity作為投資房的首付 這是資深房產投資者常用的equity“玩法”——將已有房產中的equity作為另一筆投資房貸款的首付，從而做到不掏現金就購下另一套投資房產。
怎樣提取equity作為首付買投資房？ 如果妳計劃用equity來購買投資房，那麼首先要做的就是為妳的房屋進行估價，這樣妳才能了解到妳可用的equity到底有多少。 繼續使用前文的例子——假設妳的房子按目前的市值估價$60萬澳元，妳還有$40萬的貸款沒有還，這意味着妳在這套房子中的房屋淨值（equity）就是$20萬。 但是要注意的一點是，這 $20萬不是妳最終能從銀行貸出的額度。當銀行用equity進行貸款評估時，通常的最大借貸額是估價的80%減去妳的未償還債務，具體到這個例子中就是： $600,000 * 80% – $400,000 = $80,000 不難看出，妳實際上能提取利用的equity，是低於理論值的——但這仍然是一筆非常可觀的首付款。 對於妳利用equity的借貸能力大致了解之後，就可以按照妳的實際情況去選擇妳所看好的投資房產、並聯係專業的貸款經紀人為妳提交貸款申請了。 當然，和其他普通的貸款申請一樣，銀行也同樣會將妳的收支、資債、所購房產等其他因素綜合進行考量評估；以及，如果妳願意支付貸款保險（lenders mortgage insurance），也有能夠借貸高於估價80%的可能。
有哪些事情需要注意？ 當妳決定利用equity來進行房產投資的時候，一定要確保自己留有適當的財務緩沖空間。如果妳的手頭沒有額外的現金時，最好不要將所有的equity全部用於房產投資。 另外，在采取行動之前，不妨先咨詢專業人士，詳細了解整個貸款和投資的流程，並將理論與妳的實際財務情況相結合，宏觀地考量可行性。 最後，確保妳的身邊有一支專業的投資團隊——為妳出謀劃策的投資策略師、優秀的貸款經紀人，認真負責的房產過戶律師，讓他們為妳快速高效地解決投資道路上所遇到的問題，而妳也可以有更多的時間和精力來拓展收入、更快地積累更多的equity。 如果妳想了解更多關於equity的知識，或者計劃通過equity來進行房產投資，亞太集團經驗豐富的投資策略師可以幫助您！點擊下面的按鈕，預定一次免費投資策略分析吧！