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澳聯儲:低利率將令房價暴漲30%

 壹本樂活    2021-01-19   [原文]


根據澳大利亞央行的機密分析顯示,如果貸款人認為降息將是永久性的,那麼房價可能在3年內上漲30%。

澳大利亞央行對極低的借款成本引髮信貸推動的資產泡沫保持警惕,金融監管機構也已準備好在必要時采取行動,但迄今為止,央行認為放貸標準是審慎的。


澳大利亞央行上週五髮布的一份內部文件稱,澳大利亞經濟面臨的最大風險是高失業率,而由低利率推動的更堅挺的傢庭財務狀況可能有助於抵消這種風險。


盡管一些市場經濟學傢警告稱,當前極低的利率對經濟構成了中期金融穩定的威脅,但總體而言,央行認為資產價格的上漲是積極的。


澳洲聯儲在11月進行的分析表明,向商業銀行提供的2000億澳元超低利率貸款、政府債券的購買和0.1%的超低利率將有助於經濟從covid -19引髮的衰退中復蘇。


央行經濟學傢在11月23日的內部簡報中曾指出,房產和包括股票在內的其他資產的價格上漲,將改善傢庭現金流,增加傢庭財富,提振消費者支出並刺激企業投資。


寬鬆的貨幣政策也會給彙率帶來下行壓力。


央行的該分析指出,現金利率永久下調1%,將使得房價在叁年後上漲30%。


如果降息是暫時的,房價將在3年內上漲10%。


澳大利亞央行行長Philip Lowe表示,他預計0.1%的現金利率“至少”在3年內不會上調。


澳洲央行的經濟學傢指出,目前,大部分信貸增長來自自住房業主。


“貸款承諾數據顯示,近幾個月首次置業者活動強勁增長,這是一個積極迹象,表明年輕傢庭更有機會獲得住房。”


這些髮現與Lowe的公開言論一致。Lowe曾表示,低利率的傳導機制之一,是通過增加傢庭的現金流和支持資產價格來刺激支出,從而強化傢庭資產狀況。



在從COVID-19衰退中復蘇的過程中,央行的首要目標是降低失業率。去年11月,澳洲的失業率為6.8%。


截至2020年11月,自2019年以來,澳大利亞央行已將現金利率共下調了1.4個百分點,至0.1%的創紀錄低點,此外,它還推出了一係列非常規的工具,以降低整個經濟體係的借貸成本。


由於購房者利用了極低的借貸成本,並相信住宅價格將持續復蘇,11月新屋貸款承諾飙升至創紀錄的240億澳元。


CoreLogic的數據顯示,2020年澳大利亞首府城市的平均住宅價格上漲了2%。


在年中下跌之後,首府房價在過去幾個月強勁反彈,原因是超低利率和經濟前景改善提振了住宅房地產市場。


過去12個月,悉尼房價上漲2.7%,墨爾本下跌1.3%,布裹斯班上漲1.1%,珀斯上漲1.9%,阿德萊德上漲5.9%,霍巴特上漲6.1%,達爾文上漲9%,堪培菈上漲7.5%。


經濟學傢和房地產市場分析師預計,今年房價將穩步增長。


不過,央行也承認,“低利率可能會增加一些風險”。


“高失業率是經濟、資產狀況以及中期金融和宏觀經濟穩定面臨的最大風險,而降息有助於降低這種風險。”


除非有證據表明信貸飙升及高風險貸款大幅增長(目前尚未看到),否則澳大利亞央行對房價上漲相對感到放心。


借款比例高於85%的新增貸款最近有所上升,但遠低於2015年以前的水平。當時,金融監管機構對僅還息貸款和投資房貸款實施了放貸限制,以為信貸的快速增長和房價大幅飙升降溫。


澳大利亞央行表示:“如果價格上漲引髮大量新房地產建設,就可能造成供應過剩,導致價格進一步下跌。”


“在繁榮時期,新購房數量往往會增加,將會有許多在房價頂峰時期購置房產的借款人。”


這意味着更多的貸款可能是負資產。


“澳大利亞的金融監管機構將監控和控制風險。


“如有必要,金融監管委員會CFR將采取行動。



“自2015年以來,住房和商業地產的貸款標準大幅收緊。


“APRA和ASIC都已采取措施,特別是加強對住宅抵押貸款的穩健放貸。”


報告指出,正在抗擊房價飙升的新西蘭儲備銀行“計劃在2021年3月恢復對高LVR貸款的限制”。


關於超低利率對分配效應,澳大利亞央行表示,過去5年,來自利息、股息和退休金的傢庭財務收入的增長“遠低於”長期平均水平,這主要反映了利率下降。


“高收入和老年傢庭可能受到的影響最大,因為他們的收入中有很大一部分來自這些方面。”


低息的“不利方面”在於損害了退休人員的利益,因為利息收入“對老年傢庭來說,比對年輕傢庭更重要”,而55歲以上的人獲得的利息收入約佔全澳總人口的叁分之二。


澳大利亞央行指出:“依賴利息收入的傢庭現在需要比過去提取更多的儲蓄,以保持相同的現金流。”


然而,低利率也對傢庭收入有“好處”,因為低利率推高了資產價格,創造了更強勁的經濟。


“包括自籌資金的退休人員在內的儲蓄者,通過更強勁的經濟環境和更高的資產價格獲得了顯著的間接利益。


“住房在55歲以上傢庭財富中約佔一半。


“貨幣刺激政策支持了就業。


“而對於年輕的儲蓄者來說,失業對收入的影響遠遠大於低利率。


“首次購房者的貸款承諾增加了,這對年輕傢庭來說是一個積極的信號。


“低利率也在支持政府借貸,進而支持經濟復蘇。”


政府還降低了養老金的推定收益率,以保護領取養老金的人所獲得的收入。


澳洲儲備銀行指出:“退休人員維權組織認為,鑒於目前的現金利率水平,目前的推定收益率仍然過高,可能會促使退休人員考慮股票等風險更高的投資。”


本文轉自微信公眾號:澳網


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