在澳洲無論妳購買什麼樣的房產，哪怕是一塊兒地，只要需要貸款，那麼貸款機構就需要對所購買的房產做一個評估，並且根據評估的結果來決定應該要貸款給妳多少錢。
這個評估就是我們所說的“銀行估價”，英文叫Valuation。而很多時候這個Valuation是低於妳所購買物業的合同價的，於是買傢就會有很大的心理落差：銀行為啥把我房子低估了？！我買的房子是不是買貴了？
為了更好的回答這個問題：需要從下面的這3個問題來分析：
估價是否反映物業市場價麼？
估價的標準是什麼？
估價報告到底是給誰看的？
估價是否反映物業市場價麼？
1“市場價”與“估價”的區別
首先，對於“價格”，我們有個概念的區別：
市場價，是指一件商品在公開市場上的買賣價格。換句話說，就是買傢願意出售，而賣傢願意出讓的真實價格。
而估價，只是估價師對於某一個物業的市場價的評估或預測。凡是預測，就肯定不會絕對準確。
就算估價師再專業，也不能完全準確判斷出物業即將出售的市場價。
如果是那麼準確的話，那肯定是穿越了。
所以市場價和估價在概念上是不能混為一談的。市場價一個是客觀存在的，而估價只是主觀預測。
2 物業估價難以客觀
估價是一件非常專業，且非常有難度的工作。這一點體現在房產上尤其明顯。因為每一個物業在這個世界上都是唯一存在的。
沒有任何一個物業和另外一個是完全一樣的，就算再相似，也會有地理位置，樓層，方位，噪音等的不同。這也就給了估價師一個難題，每一套物業的估價都沒有絕對的參考物。
重點來了！任何人被自己的認知和主觀意願所影響，不同估價師面對不同的物業所帶來的價值側重點也有所同，所以才會出現一個很有意思的事情：同一個物業，每次估價可能都會不同。
所以，當一個物業估價低於預期或合同價時，請不用太過恐慌，因為估價並不能完全客觀反映真實的市場價。
估價的標準是什麼？
在估價報告中，很重要的一個組成部分就是最近成交價對比。
通常，估價師會參考過去六個月的在同一區域的相似房型成交價來給出估價。
在交易量較少的市場裹，這個信息的參照在今天的市場是非常滯後的，而這個就是造成低估的一個最主要的因素。
同一區域的項目質量和配套本身差距就非常大，那麼對於裝修標準高，配套設施好，有景觀的房子就非常的不公平。
因為這些東西不會體現在估價報告裹，只有在真正賣房子的時候，下一任買傢才能真真切切的感受到，而這些東西才是房子真正的賣點。
在這裹和大傢舉一個簡單的例子，在同樣一個區的房子，2房2衛1車位的房子，室內面積都是70平米。一套房子成交價60萬，房間內采用普通地毯，層高2.5米，廚房操作台石材厚度15毫米，房間采用分體式空調，整個項目只配有10米長的泳池和30平米的健身房。
而買傢購買的房子合同價70萬，房間內采用實木地闆，層高2.7米，廚房操作台石材厚度30毫米，並且配備內嵌式水槽、洗碗機和微波爐，房間采用中央空調，項目配套25米長的恒溫泳池，120平米的專業健身房，宴會廳，Spa，影院。而這些細節，在估價報告裹只是用“superior”這一個詞帶過！意思就是這套合同價70萬的房子比60萬的房子好，具體好在哪裹？裝修材質比60萬的房子貴了多少？配套設施好在哪裹？估價師確實無法給出精確的數字，他們對項目的了解僅限於此，因為他們不是建造商也不是開髮商。
所以，這個最近成交價對比很多時候會讓人着實無奈，真的是啞巴吃黃連，有苦說不出。
估價報告到底是給誰看的？
估價報告是銀行對於物業放貸的絕對參考！這個估價報告是估價師給銀行準備的！銀行會給估價師相應的估價費，也就是說估價師“屬於”銀行的雇員！
眾所週知，銀行最大的風險就是借貸人不能繼續負擔貸款。
在這種最壞情況髮生時，銀行則需要被迫賣掉物業來償還借款。
而在本來的借貸成本上，未來市場的變化，銀行通過拍賣所產生的房產中介費，律師費以及一切手續費等都會成為銀行的“借貸風險”。
那銀行怎樣才能使“借貸風險”最小化呢？
那就是估價。
說白點就是，房子估低點，就算最壞情況髮生，銀行也可以再通過較高的市場價來轉賣物業以承擔全部的成本。
題外話
那對於資金緊張的投資者，估價低了怎麼辦？
對於資金緊張的投資者來講，估價如果低了應該馬上和您的貸款顧問聯係，尋求解決案。
這一點也就體現了貸款經紀人比起銀行的貸款經理有更好的優勢：獨立性。
因為只有獨立，貸款顧問才能站在客戶的角度去選擇銀行。
資深的貸款顧問會熟知各銀行的估價走向以及政策，以及銀行在各時段銀行面對“借貸險”的不同態度。
在有些情況下，我們也可以重新找估價師重做價格評估。
好了，今天就和大傢說到這裹，希望買傢可以正確對待估價的這個問題，因為妳買的是房子的價值，不是一紙估價報告就能講清楚的。
