本篇文章寫給以下叁個讀者群朋友：想要提高出租回報率的房東、想要提供短租管理服務的中介、和想在澳洲投資房產，但苦於沒有現金流不能貸款的朋友們。
什麼是短租？這是相對於市場上常見的長租而言的。在澳洲，出租的租約沒有法定的期限，但市場上被廣為接受的是12個月的租約，根據租客或者房東的具體情況，也可以通過協商隨意調整。而短租，通常指的是1-90晚的出租。
那什麼是AirBnB?了解的朋友稍安勿躁，讓我為不太熟悉AirBnB的朋友簡單介紹下。
AirBnB，就是英文 Air Bed and Breakfast 的簡稱，BnB在澳洲等西方國傢很常見，就是提供簡單床鋪和早餐的住處，而 Air Bed，也就是充氣床，是因為當年兩位創始人為了賺點錢補貼房租，在2007年舊金山國際設計師大會期間，為訂不到酒店的設計師提供的叁張充氣床墊而得名。
沒錯，一個偉大的商業模式是兩個窮小子室友“被迫”想出來的。AirBnB的初衷，是讓大傢不再為去陌生地方的住宿髮愁，房子主人可以介紹週圍的咖啡館景點給租客，同時房主還能賺些外快，這個主旨可以從最近推出的官方中文名稱“愛彼迎”反映出來，取“讓愛彼此相迎”之意。
背後的本質，就是我們現在常說的“共享經濟”。
AirBnB於2008年正式在硅谷成立，通過短短9年全球範圍幾何式的增長，從當年的叁張充氣床墊變成今天估值$310億美元的商業帝國，商業價值遠超希爾頓酒店集團的$236億和萬豪國際酒店集團的$180億估值，而AirBnB的增長速度，也是後兩者無法企及的。
回到文章開頭，為什麼在澳洲投資房產要了解AirBnB?
我去年3月份還在Little地產集團擔任亞太區總監的時候，有牽頭一個內部調研項目，作為澳洲最大的獨立地產中介和開髮商，Little中介服務部分的核心就是出租管理，所以對於新興的商業模式很敏感，通過大半年的實際測試和數據積累，得出了很多有趣的洞察。
《小麥談地產》專欄的老讀者也許知道，我是向來不建議大傢投資墨爾本CBD公寓的，主要是因為供給過剩的問題，使得租金回報率和資產增值都不盡人意。
罷特！如果跳出地產市場看澳洲的公寓，也許會有完全不同的結論。
澳洲最大的兩座首府城市悉尼和墨爾本，同時擁有一個重要的共同屬性，就是“旅遊城市”，都在世界十大旅行目的地城市名單中，加上“世界最宜居城市”、中國遊客10年多次往返簽證、安定的社會環境和沒有天災的自然環境，都使得這兩所城市每年都吸引大量的海外和國內的遊客到來。而悉尼和墨爾本的酒店數量，是跟不上遊客數量的增長的。
另外澳洲的地理位置，決定了海外的遊客到了澳洲，是必須住下來的，不能只是短期過境，平均會住5晚。
而妳知道每年有多少人會短期訪問澳洲嗎？
100萬、300萬，還是500萬？
數據顯示，包括旅遊、短期教育、商務等原因訪問澳洲的人數，2016/17年是835萬人，僅今年2月份一個月，就有78萬人來到澳洲進行短期訪問。
78萬人次x5晚=390萬的住宿需求要解決，這還只是一個月的，一年下來就是4,680萬的總住宿需求，這些住宿需求主要集中在悉尼、墨爾本和布裹斯班等城市，是一個非常具有規模，且處在上升期的市場。
眼睛睜大了是吧，別急，我們繼續看這些數據。
在提供AirBnB服務的180多個國傢和地區之中，悉尼的房屋數量排全世界第8；入住率方面，悉尼排世界第8，布裹斯班排第11， 而墨爾本的入住率，則是全世界第2高；每晚收費這一項悉尼也排進了全球前十，位列第7名。
目前澳洲的短租市場總值為$115億澳幣，約有30萬套房子在做短租，其中AirBnb這個平台上有5萬5千套左右，墨爾本和悉尼各有12,000套。
即使是這樣，房間數也還是不夠，尤其是熱門區域。
以墨爾本為例，市中心的某些區域是AirBnB入住率奇高的，而這是租金回報率提高的秘訣所在，數據顯示，一套管理得當的AirBnB公寓的租金回報可以達到平均14%，相比較墨爾本CBD長租的回報率4%，整整提高了250%，這也就不難解釋墨爾本市中心目前公寓出租非常緊俏的原因了，一部分在空置着，一部分在做短租，流到長租市場上的公寓數量就顯得緊張不少。
悉尼和墨爾本的情況略有不同，從測試數據來看，熱門區域相對比較分散，但也保持着非常高的租金回報率。
試想如果妳在悉尼或者墨爾本的市中心買了公寓，租金回報並不理想，是否可以通過AirBnB這種形式大幅提高租金回報？或者妳現在手裹有資金，想進入澳洲地產投資市場，無奈沒有穩定收入或者現金流滿足銀行貸款的條件，不能撬動金融杠杆？
如果妳是前者，這的確是個值得慎重考慮的方案，只不過要有心理準備，當房子數量達到3-5套後，很快妳就會髮現自己管不過來，需要有專業的管理服務，而目前市場上的短租管理服務還非常不規範，大多是半路出傢的中介或者遊擊隊夫妻檔，非常有規模和專業的短租服務尚未形成，市場髮展空間巨大。
如果妳是後者，需要主動投資現金流的項目，那麼完全可以考慮AirBnB這類短租形式，這裹要把觀念轉變一下：不要把這個投資當做買房子，而是買了一個穩定的現金流，又是以房產為基礎的，相比較而言要比買個魚薯店、水果店安全的多的多，最慘還有套房產在那裹。當通過短租的高租金產生現金流後，合理合法的報稅，建立信用記錄，然後用這個收入去銀行做貸款，買土地比例較高的房產等待資產增值，妳的地產投資之路就開始了。
無論是哪種情況，行業數據和情報是必不可少的，不能拍腦門，一定要用實際的數據去判斷。
如上文所說，入住率是提高回報的一個最關鍵因素，那麼哪個區的房子入住率高？多大面積、幾個臥房、什麼特征、是否有車位的公寓入住率最高呢？哪些位置的房產在做短租的時候全年都沒有淡季呢？哪裹的房子做短租最賺錢呢？
這些答案都在數據裹面。
如果懂得了裹面的秘訣，有針對性的進行房產投資，加上目前市面上不能交割的樓花願意低於合同價轉讓，是個進入市場難得的機會。
而這一塊的管理服務也有很大的進步空間，市場規模足夠容納幾傢大的管理公司進入或成長，這些也是需要信息來保障。
在小麥看來，澳洲房產市場的短租業務已經依托着旅遊、教育、長期多次往返簽證的條件成為一個快速上升的市場，缺少的是權威的數據、行業情報、成功與失敗案例分析、政府政策的變化、行業內上下遊相關供應商和服務商的鏈接等，我打算通過澳洲地產學院這個平台，由我們的市場調研團隊繼續深入的在這個領域挖掘前線信息和最新數據，希望能為大傢助一臂之力，如果妳對大幅提高租金回報率、投資現金流房產，或者如果妳想進入這塊市場提供專業的短租服務並建立自己的競爭優勢，可以登錄澳洲地產學院的網站http://aare.education把妳的電子郵件地址留下來，我們會定期把有用的信息分享出來。
寫完這篇文章我自己都很興奮。
小 麥
澳洲地產學院創始人兼首席執行官、Director of Asia Pacific, OneGlobalVenture in assn. with KPMG、澳洲最大獨立地產集團Little地產前亞太區總監、墨爾本大學商學院MBA、法學院法律碩士在讀
