談到影子銀行，大傢並不陌生。和中國一樣，澳大利亞也存在“澳式影子銀行”。至於規模有多大，影響有多廣，目前尚不得而知；但是伴隨澳大利亞審慎監管局（APRA）開始着手整頓當地的非銀行借貸行為，答案或即將浮出水面。
影子銀行這一概念最早由美國太平洋投資管理公司執行董事Paul McCulley於2007年美聯儲年度會議上提出，意指遊離於監管體係之外，與傳統的接受中央銀行監管的商業銀行係統相對應的金融機構。
和中國相似，在過去五年伴隨房價的快速上漲，澳洲的影子銀行呈野蠻髮展趨勢，復合增長率達到46%。
那麼，在澳洲的影子銀行具備哪些澳洲特色呢，它存在的根基是什麼？整體而言，澳式銀子銀行基於以下四大因素而生。
首先，澳洲幾乎所有的住房開髮項目都是以“出售”為目的。
其次，澳大利亞房產投資享有負扣稅制度。
第叁，澳洲銀行逐步撤出房產開髮項目融資。
第四，澳洲移民快速增加，為“擊鼓傳花、龐氏騙局”提供支撐。
澳式銀子銀行——不以“出售”為目的的開髮項目“都是耍流氓”？
首先，我們來談一談澳洲的房地產融資市場。我們知道，在中國，民間借貸等非銀行借貸現象在一段時間內非常猖獗，並引髮了多重問題。例如，在報紙上，我們看到XX平台倒閉，很多人一夜血本無歸，多年積蓄付之東流。
在澳洲，我們很多開髮商由於從銀行貸不到錢，往往會尋求非銀行借貸渠道。同時，大量開髮商願意支付超過20%甚至更高的利息。
為什麼這些開髮商願意支付這麼高的利息？
“原因在於，開髮商可以通過期房銷售，尤其是公寓開髮項目迅速回籠資金，進而賺取巨額利潤。有點像“空手套白狼”的意思。因此，即便短期融資成本很高，但是相比公寓出售的利潤可以忽略不計。”
目前，澳洲住房開髮項目單純以“出售”為目的，缺乏“長期出租投資”的文化是推動上述現象出現的一個主要原因。
和美國不同，澳洲幾乎所有的出租物業都是歸個人持有，即開髮商轉手銷售給個人投資者後出租。相反，美國大量住房開髮項目則以“出租”為目的，開髮資金來源於進行長期投資的機構投資者。
在美國，各大機構投資者之間對租戶的競爭非常激烈。換言之，為了贏得市場，當地的建築無論是在設計、建設質量、維護保養、物業服務方面均要遠遠超過澳洲。
在澳洲，由於開髮商開髮住房的目的是盡快出售，回籠資金。因此此類房屋往往是通過最低的建造成本、最快的建設週期、盡快銷售給享有負扣稅制度的個人和傢庭。
澳式影子銀行——銀行撤出房產開髮項目融資
在澳洲，追逐高收益率的高淨值人群和傢族辦公室可以說是“影子銀行”野蠻式髮展的催化劑。
要知道，對於絕大多數富人而言，把錢存銀行換取2-3%的利息根本就不劃算。換言之，很多銀行根本吸納不到多少儲戶資金。
在這樣的背景下，想要從銀行拿到低成本貸款的開髮商越來越少，通過非銀行渠道融資的開髮商越來越多。
澳式影子銀行——負扣稅
在澳大利亞，我們知道大量投資者之所以投資房子有一個很重要的因素，即負扣稅。
所謂的負扣稅是指將房產用於出租的投資者如果租金不足以瀰補房貸利息等支出，則可以通過其他應稅收入中抵扣相應的稅款。
在這樣的制度下，很多投資者根本就不關心自己的租金有多少。因為，虧損額越大，可抵扣的稅額也越多。在許多情況下，負扣稅已經成了投資的全部目的。
澳式影子銀行——移民
我們知道龐氏騙局，即利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報，以制造賺錢的假象進而騙取更多的投資。
從這個意義上而言，澳洲的很多開髮項目就俨然成為了一場龐氏騙局。而在這場龐氏騙局中，移民成為了“待宰的羔羊”。
過去幾年，澳大利亞移民數量大量上升，很多移民都湧向房價已“高高在上”的東部海岸城市，成為很多項目的“接盤俠”。尤其是公寓開髮項目。
不過，澳洲媒體最新的報道顯示，澳大利亞審慎監管局（APRA）開始着手整頓當地的非銀行借貸行為，整個行業的芸芸眾相或將很快浮出水面。
